NB: Deel 1 van 4. We bespreken in deze vierdelige reeks meerdere casus van stadbetreders en -verlaters, daarbij meerdere leeftijden betrekkend. Het laatste deel omvat algemene informatie over de woningmarkt, klimaatverandering en bodemverzakking en de mogelijke invloed hiervan meewegend.
Hans (58) en Desiree (55) kochten ruim twintig jaar terug samen een woning in De Meern, op tien kilometer van Utrecht. Joanna (33) en Justin (31) kochten in 2014 een woning, midden in het centrum van Rotterdam. Tim (26) en Duygu (24) daarentegen zijn starters die graag in het centrum van een grote stad zouden willen wonen, alleen hebben zij in verband met de oververhitte woningmarkt moeite met het vinden van een betaalbaar appartement. ‘Kopen op de piek is ook het stomste wat je kunt doen’, aldus oom Henry, de op familieverjaardagen vaak nét iets te aanwezige en zelfgekroonde beleggingsspecialist. De marktomstandigheden geven velen het gevoel snel te moeten handelen, zowel in de aan- als verkoop van een huis. Wat is wijsheid? De woning in de binnenstad met overwaarde verkopen en naar een randgemeente trekken? En waar op te letten bij het uitzoeken van zo’n (nieuwbouw)huis?
Casus 1: Binnenstedelijk – Starter Tim (26) en vriendin Duygu (24) willen de stad in
Carrière maken, voordat de bom valt. (Net)werken aan m’n toekomst, voordat de bom valt. Vrijmibo’s die overgaan in stapavonden: de grote stad heeft het. Het eerste stel, Tim en zijn vriendin Duygu, zijn op zoek naar een koopwoning in het stadscentrum. Tim heeft een intentieverklaring gekregen van het advocatenkantoor waar hij recent is aangenomen, maar zelfs met een bovenmodaal salaris verloopt het vinden van een koopwoning niet bepaald soepel. Ieder bod dat hij uitbrengt op een huis wordt overboden. Samen kopen is (nog) geen optie, aangezien Duygu in de laatste fase van haar studie zit en hun relatie vooralsnog te categoriseren is als ‘pril’. Ze overwegen daarom om tijdelijk te huren, totdat de markt weer een beetje is afgekoeld.
De economische conjunctuur zit immers op zijn piek, het kan vanaf nu alleen maar weer omlaag. Op dit moment kopen kan over een paar jaar in de laagconjunctuur leiden tot een onder water staande woning. Toch twijfelen ze, omdat huren voelt als geld weggooien en de huizenprijzen in de stad misschien – al dan niet op de langere termijn – zullen doorstijgen. De verstedelijking neemt immers toe en het woningtekort is niet zomaar binnen twee jaar weggewerkt.
Marc, Walter, zit de (binnen)stedelijke woningmarkt echt op haar top en zal het in de komende jaren veel gaan veranderen? Wat raden jullie Tim en Duygu aan? Moeten ze genoegen nemen met minder vierkante meter? Tijdelijk huren? Of moeten ze juist op minder gewilde plekken net buiten de stad gaan wonen, omdat die over een paar jaar in populariteit zullen groeien?
Marc van Wijk (BouwKennis):
De binnenstedelijke woningmarkt verandert structureel als gevolg van een veranderende rol van (grote) steden in de globale economie. Naast de prijzen per vierkante meter worden ook salarissen in toenemende mate afhankelijk van de locatie/omgeving. Bovendien zijn er veel werkzaamheden die, ondanks de digitalisering van werk en economie, sterk locatiegebonden zijn. Als advocaat zal Tim wellicht op meerdere locaties aan de slag kunnen, maar voor veel beroepen geldt dat het werk gecentreerd is in bepaalde gebieden. Veel bedrijven zitten nu eenmaal in of aan de rand van een stad. (Er zijn tegenwoordig steeds meer kleinere bedrijven die elkaars diensten of producten gebruiken, of ideeën uitwisselen, en daarom dicht bij elkaar zitten.) Als gevolg kopen veel mensen een woning net buiten de hype-regio, en dragen ze bij aan de verstedelijking en aan de verandering van de wijken waar ze naartoe verhuizen. Als Tim en Duygu in die moderne economie aan het werk gaan, of iets doen wat daar sterk van afhankelijk is, zullen ze moeten afwegen wat voor hen het meest waardevol is; een kleinere woning in het centrum, of een iets grotere woning net erbuiten.
Walter Manshanden (NEO):
Voorlopig blijft de binnenstedelijke woningmarkt sterk en die markt wordt niet ruimer. De reden is dat de netwerken die in de stad aanwezig zijn, die waarde genereren. Als ik in de schoenen van Tim en Duygu zou staan, zou ik naar de dikte van de portemonnee kijken: money talks. In de huidige markt kunnen ze niet betalen wat ze willen, en daar moet je nooit tegenin gaan. Wonen in de Upper Eastside van Manhattan, NY, is ook erg leuk, maar niet betaalbaar. Wat ze moeten doen, is naar een locatie gaan die nog niet aantrekkelijk is, maar het wel gaat worden. Ik zou de markt die Tim en Duygu willen, als een overtrokken overgewaardeerde locatie zien, een zeepbel. Als Tim bij dat kantoor kan werken, kan hij dat elders ook, of bij die werkgever een hoger salaris eisen om te kunnen wonen waar het kantoor wil dat hij gaat werken. Ik zou kiezen voor een markt waar meer balans zit tussen salaris (arbeidsmarkt) en prijs per vierkante meter wonen (grondmarkt).
Walter, wanneer we spreken over kleurindicatoren die oververhitting op de woningmarkt moeten aanduiden, bezegelt donkerrood de kleur in het centrum van grote steden. Wanneer kan dit weer lichtrood of geel worden? Blauw zal het nooit meer worden, waarom niet? En wordt het dan eerder donkerpaars/zwart?
Walter Manshanden (NEO):
Wat voor mij nieuw is, is dat de rest van de wereld die Oudhollandse gezellige plaatsen heeft ontdekt. Ooit kwam ik erachter, in een hotel in Delft, dat er internationale reisgidsen bestaan over een rondreis door Nederland: de steden uit de Gouden Eeuw als Edam, Alkmaar, Hoorn, Dordrecht, Gouda, Delft en Amsterdam als klapstuk. Die mensen maken een fantastische trip. Die willen ook wel in Nederland wonen, blijkt nu. En expats drijven de prijs op. De fout die Nederlanders maken is dat zij, gedreven door het modernisme, die stedenbouwkundige vorm compleet verlaten hebben als concept voor nieuwbouw. Het naoorlogse modernisme heeft alleen maar vernietigd, en als we verstandig zijn, gebruiken we die traditionele bouwvormen weer. De markt bewijst dat het waarde heeft: niet omdat het oud is, maar omdat het leuk, gezellig en functioneel is. Een project als Zuidpoort in Delft heeft dat bewezen.
Concreet: er moet meer aandacht komen voor zelfbouw. Te veel mensen hebben nu twee linkerhanden, dat was vroeger anders, en als bank zou ik bij de hypotheekverstrekking ook kijken of de aanstaande kopers in staat zijn zelf iets te doen. Dan weet je als bank dat de waarde van het object beter behouden blijft. Ook moet er worden gekeken naar gebieden net buiten de donkerrode binnenstad. Plaatsen waar de huizenprijzen nog niet eerder wisten te floreren, maar die wel opkomend zijn in termen van potentiële overwaarde. Denk aan Schiedam of Rotterdam-Zuid.
