NB: Deel 2 van 4. We bespreken in deze vierdelige reeks meerdere casus van stadbetreders en -verlaters, daarbij meerdere leeftijden betrekkend. Vandaag besteden we aandacht aan de randstedelijke woningmarkt. Justin (31) en Joanna (33) zijn woningbezitters in het centrum van een grote stad die met oog op hun recente gezinsuitbreiding behoefte hebben aan een huis met een tuin. Er rust overwaarde op hun huidige woning en ze twijfelen tussen nieuwbouw of bestaande bouw als het aankomt op hun aanstaande verhuizing.
Jong en oud Nederland buigt zich in 2019 over een tactiek op de oververhitte woningmarkt. Verkopers lijken op rozen te zitten, al weten zij ook niet zeker of dit het perfecte moment is om te handelen. Ze moeten zelf namelijk ook weer een nieuwe woning kopen, die ook weer duurder is. En wellicht is hun huidige woning volgend jaar weer meer waard. Ander scenario is dat de markt implodeert als de ECB besluit de rente te verhogen, los van alle andere mee te nemen factoren die invloed kunnen hebben op prijsschommelingen. Overwaarde optimaal laten renderen, herinvesteren in een nieuwbouwwoning net buiten de stad, investeren in een klushuis, voorsorteren op klimaatverandering: alles passeert de revue. Justin en Joanna hebben keuzestress en zitten in een situatie die door velen wordt bestempeld als een luxeprobleem, maar goed: een luxeprobleem is ook een probleem.
Casus 2: De stad verlatende dertigers – Randstedelijk
De drukte in de grote stad heeft het tweede stel, Justin en Joanna, aan het denken gezet. Zij kochten in 2014 namelijk een appartement in het centrum van Rotterdam en uit hun gesprek met de makelaar bleek dat zij ruim een ton overwaarde kunnen verwachten op hun woning van 75m2. Wellicht zelfs meer, als wanhopige kopers ver boven de vraagprijs gaan bieden. Het stel heeft sinds drie maanden een zoon, dus de drang naar een huis met een tuin op het zuidwesten neemt toe. Joanna voelt druk om te verkopen, omdat zij de overwaarde graag maximaal wil benutten. Er komt ongetwijfeld weer een correctie op de markt, misschien stort hij zelfs weer in. Of de rentestand op korte termijn wordt verhoogd weten ze niet, maar de drang om voortvarend te handelen neemt toe. Ook denkt het stel na over de locatie van hun volgende woning. Met oog op de mogelijkheid om in alle grote steden (Amsterdam, Utrecht, Rotterdam, Den Haag, Leiden) te kunnen werken, lijkt Gouda door de centrale ligging een goede optie. Hier kan aan worden toegevoegd dat ze twijfelen over het soort woning dat ze op het oog hebben. Gaan ze voor onderhoudsvrije nieuwbouw, of toch bestaande bouw. De overwaarde op hun huidige woning heeft ze aan het denken gezet: wellicht dat ze een klushuis kunnen kopen en dit kunnen opknappen om wederom overwaarde te creëren bij een volgende verkoop. Of is het kopen van een nieuwbouwwoning evengoed verstandig met oog op toekomstige overwaarde?
Walter, Marc, wat is wijsheid volgens jullie? Welke gevaren kleven er aan randstedelijke gebieden? Gaat de rente in de komende tijd echt stijgen en zo ja, wat zullen de gevolgen hiervan zijn voor de woningmarkt? Rendeert een nieuwbouwwoning met oog op de energietransitie misschien zelfs nog beter dan een klushuis?
Walter Manshanden (NEO):
Voorlopig gaat de langetermijnrente niet stijgen, vergrijzing in de westerse wereld en ICT liggen daaraan ten grondslag. De na-oorlogse hersteltijd, wederopbouw, babyboom en overheden die zich in de schulden steken en een grote druk op de kapitaalmarkt legden, zijn echt verleden tijd. Het zijn nu de huishoudens die zich in de schulden steken en dan stijgt de rente niet eens.
Een klushuis rendeert altijd beter, mits je goed klust en de financiering ervan niet leent, maar uit de vrije tijd en consumptie haalt – dwz niet extra lenen en veel zelf kunnen en doen, zoals vroeger. Een echte huiseigenaar heeft die vaardigheden. Een nieuwbouwwoning ligt op een relatieve top, en die waarde kan alleen maar vervallen. Een nieuwbouwwoning van nu is over dertig jaar altijd minder waard dan de nieuwbouwwoningen in die toekomst. Dus: klussen! Wel een cursus metselen of timmeren volgen als je het thuis nooit geleerd hebt. De huidige bouwmarkten zoals Gamma en Formido merken dat mensen minder zelf doen. Feitelijk is dat verlies van human capital, mensen verliezen vaardigheden, en er komst niets voor in de plek. Ze worden afhankelijker van anderen; ze moeten een bouwvakker inhuren omdat ze er zelf te lui voor zijn.
Marc van Wijk (BouwKennis):
Ook hier speelt het probleem: is dat wat wijsheid is, ook praktisch uitvoerbaar? Als Justin en Joanna twee linkerhanden hebben, het grootste gedeelte van hun tijd kwijt zijn aan werk en kind, én ze daarnaast nog ‘leuke dingen willen doen’, is een klushuis wellicht een te grote stap. Een klushuis betekent dat je ook echt moet gaan klussen, wil je niet te veel inleveren op je eigen woongenot en de waarde van je woning. Er zijn veel mensen die werk doen dat zich afspeelt achter een bureau/computer, de afstand tussen hun kennis en vaardigheden en de kennis en vaardigheden die nodig zijn voor het klussen nemen toe. Ook de werelden (sociaal en economisch) van het oude vakwerk en de moderne economie lopen sterk uiteen. Hypothetisch gezien wordt klussen pas weer populair (toegankelijk voor een grote groep mensen) wanneer dit via internet- en computergestuurde techniek kan worden uitgevoerd.
Achtergrondinformatie: de stad verlatende dertigers – Randstedelijk
“Elk nadeel heb z’n voordeel”, zei een bekend voetballer ooit eens. Op de woningmarkt geldt dit principe ook. Starters die vijf jaar geleden een woning in een grote stad kochten, hebben sindsdien de verkoopprijzen ervan flink zien stijgen. Daardoor is hun woning ook veel meer waard geworden. Daarnaast is het in de stad drukker geworden en zijn deze starters inmiddels bijvoorbeeld getrouwd en hebben ze kinderen gekregen. Dat leuke driekamerappartement is nu dan ook nét te klein. Tot slot verdienen ze momenteel een stuk meer dan toen ze hun appartement vijf jaar geleden kochten, waardoor ze ook meer geld kunnen lenen in de vorm van een hypotheek. Tijd dus om op zoek te gaan naar een nieuw huis. Binnen de stad is het aanbod van eengezinswoningen of (ruime) begane grond woningen met een tuin vaak erg beperkt. Daarnaast zijn deze vaak ook flink duurder geworden. Verhuizen binnen de stad is voor doorstromers vaak dan ook nauwelijks mogelijk. Aan de randen van de steden zijn de woningprijzen vaak een stuk lager en als er uitgeweken wordt naar de omliggende plaatsen (Amstelveen, Zaandam en Diemen bijvoorbeeld bij Amsterdam en Schiedam, Barendrecht en Spijkenisse bij Rotterdam) dan krijgt men vaak nog meer waar voor zijn geld. Daardoor stijgen de prijzen daar momenteel ook best snel.
Marc, Walter, hoe kijken jullie aan tegen het uitspreiden van deze olievlek? Wat zijn de gevolgen van het verlaten van de stad door jonge gezinnen? Verdringen stedelingen in de randstedelijke gebieden waar ze naartoe gaan de lokale bevolking, die hier vaak al generaties lang woont? Welke prijseffecten heeft dit op de woningmarkt?
Marc van Wijk (BouwKennis):
Opvallend is dat de beweging uit de stad beperkt wordt in aantallen en afstand. Dit uit zich in een geografische herverdeling van verschillende groepen. Dit fenomeen speelt, als gentrificatie en verdringen, nu vooral in de stadscentra en sommige buitenwijken van grote steden. Voor gezinnen is het aanbod aan geschikte woonlocaties nog iets ruimer, maar zodra de jonge generatie die nu in de stad woont en werkt (en daar een sociaal leven heeft) in de gezinsfase komt, zal dit veranderen. De populariteit van locaties net buiten de stad (wijken met eengezinswoningen) wordt in toenemende mate bepaald door de verbondenheid met de stad. Mensen, en vooral de komende generaties die nu in de stad studeren en werken, zijn voor werk vaker aan een stad gebonden. Op veel van de locaties die geschikt zijn voor jonge gezinnen die vanuit de stad verhuizen, wonen nu wat oudere mensen (vaak generatie babyboom). Door de toenemende vitaliteit van ouderen, het hoge voorzieningenniveau in deze omgeving en de tevredenheid met hun woning zullen deze mensen niet zo snel verhuizen. Daarnaast is de hoeveelheid jongeren in het westen van ons land (in aantallen) gelijk aan de hoeveelheid ouderen. Het genoemde verdringen is wellicht aan de orde in de kleinere dorpen vlak rond de grote steden (en dat zijn er vrij veel), daarbuiten zijn deze dorpen/gebieden minder geschikt voor de komende generaties gezinnen. De grote woonlocaties (groeikernen en VINEX) worden voornamelijk bevolkt door mensen die daar niet eerder dan in 1965 zijn gaan wonen (begin groeikernenbeleid) en er dus nog geen generaties lang kunnen wonen. Wel is een deel van de nieuwe generatie die in de populairdere gebieden rond de stad opgroeit, op termijn wellicht gedwongen om in minder populaire wijken/woningen te gaan wonen.
Walter Manshanden (NEO):
Dat uitspreiden is prima en gunstig. Schiedam bijvoorbeeld is een prima stad om te wonen, en suburbs als Barendrecht vergrijzen. Dat verdringingseffect is beperkt, omdat de hoeveelheid jonge gezinnen niet zo heel groot is. Het is economisch om van een dure naar een goedkopere locatie te verhuizen. Voorkeuren om in de stad te wonen zijn ook aan mode onderhevig; markten zijn altijd gebiased. Het is daarom verstandig zulke minder dure plekken te zoeken, die gaan tegen zulke bias (overdreven voorkeur voor de binnenstad) in.
