Home » Marktontwikkelingen en prognoses

Marktontwikkelingen en prognoses

In deze editie van BouwKennis Insights geven we een samenvatting van de meest recente nieuwbouwramingen van BouwKennis. Deze zijn van maart 2021 en betreffen de nieuwbouwproductie van woningen en utiliteitsgebouwen. Voor een volledige analyse kunt u de Visiedocumenten van BouwKennis raadplegen.

Economische vooruitzichten

De Nederlandse economie is in 2020 met 3,8% gekrompen. Alhoewel dat een historisch grote krimp is, valt het nog mee in vergelijking met eerdere scenario’s en voorspellingen die soms wel opliepen tot -8%. De bandbreedte van de meest recente economische prognoses is redelijk eensgezind: circa 2% groei in 2021 en richting 4% groei in 2022. De volgende zaken stemmen redelijk positief:
• De spaartegoeden van burgers zijn fors gestegen, met € 42 miljard in 2020, na ruim € 20 miljard in 2019. Dit spaargeld is vooral opgebouwd doordat er weinig mensen zijn ontslagen (NOW-regeling), terwijl het uitgeven ervan ook lastig was (horeca en evenementen dicht, geen vakantie in buitenland).
• Subtiele afbouw van de ondersteuningspakketten (NOW, TOZO en TVL) is essentieel om de economie niet alsnog in te laten storten. Door de lage rente kunnen overheden de afbetaling van de schuldopbouw over een lange periode uitsmeren. Naar verwachting zal dit dan ook mogelijk zijn.
• Werkloosheid loopt in 2021 en 2022 nog wel iets op, van 3,5% nu tot circa 5%. Toch zullen de opgebouwde spaartegoeden voldoende zijn om de consumptie te laten groeien.
• Er ligt een groeifonds klaar (‘Wopke-Wiebesfonds’) met € 20 miljard voor duurzaam groeiherstel.
• De consensus lijkt te zijn dat alle burgers in Nederland ergens in 2021 allemaal gevaccineerd zijn, wat een openstelling van de economie mogelijk zal maken. De vaccinatiebereidheid ligt rond de 75%, terwijl specialisten uitgaan van minimaal 70% om groepsimmuniteit te bereiken.

Brandbreedte economische ramingen

Bron: ramingen van bovengenoemde banken en instituten

Ondertussen ontwikkelt de kwalitatieve vraag naar woningen zich: enerzijds is er een toenemende druk op het lagere en middensegment, anderzijds verspreidt de vraag naar woningen zich steeds sterker over het hele land. Dat laatste heeft forse, zelfs de sterkste, prijsstijgingen (ver) buiten de randstad tot gevolg. Praktisch kunnen we niet meer volstaan met de opmerking dat er ruimte is voor groei, de uitbreiding van de woningvoorraad wordt weer een centraal politiek beleidspunt. De roep om meer nationale sturing op de bouwopgave krijgt langzaamaan gevolg. Hoewel een concrete invulling nog niet te geven is, zal dit een significant effect hebben op hetgeen de komende jaren gebouwd gaat worden.

Woningnieuwbouw t/m 2023
Voor de woningbouw was 2020 een normaal jaar in een abnormale situatie. Gebaseerd op de cijfers die direct over de woningmarkt gaan, zou je niet zo snel concluderen dat er sprake is van een pandemie die een serieuze economische teruggang tot gevolg heeft. Het vertrouwen in de woningmarkt is er tot dusverre met een kleine dip vanaf gekomen, daar waar het algemene consumentenvertrouwen nog altijd behoorlijk negatief is. Begin 2021 wordt deze lijn doorgetrokken. Berichten over prijsstijgingen van woningen, een toename van woningverkopen, een verder slinkend aanbod voor een onverminderd grote vraag en stabiele vergunnings- en productiecijfers geven een positief signaal af aan de sector. Daar komt nog bij dat de Rijksoverheid de bouwproductie op meerdere fronten probeert aan te jagen. Zo is er de extra € 2 miljard die in een aantal tranches wordt verdeeld over een aantal bouwprojecten en via een zestal Regiodeals wordt de druk in stedelijke gebieden gepoogd van de ketel te halen. Verder hebben provincies de plancapaciteit opgehoogd tot 130% van de woningbehoefte, waarmee ook het locatietekort wordt aangepakt.

Voor de prognose van de woningbouwproductie moeten we opmerken dat veel stoplichten op groen staan. Vorig jaar werd duidelijk dat de bouw- en installatiesector snel tot een protocol konden komen om tijdens de coronapandemie door te werken. Dat heeft ertoe geleid dat de nieuwbouwproductie hoger uitviel dan vooraf werd voorspeld. De vergunningverlening is begin 2020 omgebogen van een dalende in een stijgende trend, waardoor de doorstroming van projecten naar de aanbouwfase wat stabieler is geworden. Van een grote stijging in de vergunningverlening is nog geen sprake. Zodoende zal de bouwproductie het komende jaar naar verwachting niet echt toenemen. Na de ruim 69.300 woningen die in 2020 zijn opgeleverd gaat BouwKennis voor 2021 vooralsnog uit van een nieuwbouwproductie van 69.000 woningen. In de jaren erna zorgen de sterke vraag en politieke belangen ervoor dat een gestage groei ingezet zal worden. Voor 2022 verwachten we momenteel een productie van 72.500 woningen en in 2023 zal de teller rond de 74.500 uitkomen.

Prognoses opgeleverde nieuwbouwwoningen naar type opdrachtgever (aantal woningen)

* Prognose
Bron: BouwKennis o.b.v. Aedes/CBS/Monitor Nieuwe Woningen, maart 2021

Utiliteitsnieuwbouw t/m 2023
Voor het analyseren van utiliteitsbouwproductie is een aantal zaken van belang. Ten eerste bestaat de utiliteitsnieuwbouw momenteel voor het overgrote deel uit de productie van hallen, loodsen, fabrieken en distributiecentra. Deze worden vooral gebruikt door de industrie, vervoer en opslag, groothandel en de bouw. Veel sectoren zijn geraakt door de impact van het virus en zullen daarom uitbreidingsinvesteringen uitstellen, wat momenteel het geval lijkt te zijn in de industrie. De verschuiving van offline naar online aankopen zorgt er echter voor dat e-commerce bedrijven juist meer investeringen doen in distributiecentra. Logistieke dienstverleners investeren om deze redenen in nieuwe distributiecentra en robotisering. De bouw van nieuwe winkels zal juist sterk teruglopen. Ook zien we recentelijk een toenemende bouwactiviteit bij onderwijsgebouwen en zorggebouwen.

De export-intensieve Nederlandse industrie (70% van de omzet) is bijzonder kwetsbaar voor lockdowns in ons land en elders in Europa en de rest van de wereld. In 2020 is de toegevoegde waarde in de industrie gekrompen met 2,3%, wat een harde klap is geweest. Investeringen zijn daarom uitgesteld, wat ook al snel doorwerkt in de vergunningverlening. Als de economie zich weer herstelt zoals de meeste ramingen aangeven (BBP: 2% in 2021 en 4% in 2022), dan kunnen de bedrijfsinvesteringen zich ook weer rap herstellen. Toch zal 2021 geen goed jaar worden voor de nieuwbouw.

In tegenstelling tot de winkelvastgoedmarkt is er al tijden een groei van het logistieke vastgoed zichtbaar. In de sector ‘vervoer en communicatie’ is de onderliggende vraag naar nieuwe distributiecentra groot, met name door e-commerce. De stijging van de vergunningverlening in 2020 is aanzienlijk: een logisch gevolg gezien de toegenomen online consumptie. Naast de groei van online retail worden er ook steeds vaker online boodschappen gedaan. De structurele groei van het online kanaal in de bestedingen zorgen voor een aanhoudende vraag naar grootschalige distributiecentra, en die zijn er gewoonweg te weinig.In de uiterst instabiele omstandigheden tijdens de coronapandemie lijkt de utiliteitsbouw redelijk solide te draaien. In heel 2020 is de vergunningverlening gestegen, met name bij logistieke gebouwen. De meest recente verwachting van BouwKennis is dat de utiliteitsnieuwbouw in 2021 zal groeien, om in 2022 een verlate klap te krijgen. Vanaf 2023 veert de gehele utiliteitsbouw juist weer op, nadat de economie zich in brede zin heeft kunnen herstellen van de corona-gerelateerde krimp.

Utiliteitsnieuwbouwproductie per sector, in mln. euro’s (prijzen 2020)

Bron: CBS Voortgangsstatistiek/berekening BouwKennis, maart 2021