Home » Marktontwikkelingen en prognoses

Marktontwikkelingen en prognoses

In deze editie van BouwKennis Insights geven we een samenvatting van de meest recente nieuwbouwramingen van BouwKennis. Deze zijn van september 2021 en betreffen de woning- en utiliteitsbouw. Voor een volledige analyse kun je de Visiedocumenten van BouwKennis raadplegen.

Economie: prognosemakers positief gestemd
De Nederlandse economie is in 2020 met 3,8% gekrompen. Alhoewel dat een historisch grote krimp is, valt het nog mee in vergelijking met eerdere scenario’s en voorspellingen die soms wel opliepen tot -8%. Vanaf de zomer van 2021 slaat het beeld bij de economische ramingen in positieve zin om. Het gemiddelde van de meest recente prognoses is circa 3,5% groei in 2021 en ruim 3% tot 3,5% groei in 2022. Zowel ING als DNB maken ook een raming voor 2023, die uitvalt op respectievelijk 1,6% en 1,9%. We zien dus een inhaalgroei in 2021 en 2022, waarna het BBP weer terugkeert naar een normale groeipad.

Voor de prognose van de woningbouwproductie moeten we opmerken dat veel stoplichten op groen staan. Vorig jaar werd duidelijk dat de bouw- en installatiesector snel tot een protocol konden komen om tijdens de coronapandemie door te werken. Dat heeft ertoe geleid dat de nieuwbouwproductie hoger uitviel dan vooraf werd voorspeld. De vergunningverlening is begin 2020 omgebogen van een dalende in een stijgende trend, waardoor de doorstroming van projecten naar de aanbouwfase wat stabieler is geworden. Vergeleken met november 2019 is de vergunningverlening inmiddels met meer dan een kwart gestegen. Als gevolg van de stikstofproblematiek zal de woningbouw in 2021 maar weinig toenemen. Na de ruim 69.300 woningen die in 2020 zijn opgeleverd gaat BouwKennis voor 2021 uit van een nieuwbouwproductie van 71.500 woningen. In de jaren erna zorgen de sterke vraag en politieke belangen ervoor dat een gestage groei ingezet zal worden. Voor 2022 verwachten we momenteel een productie van 72.500 woningen en in 2023 zal de teller rond de 74.500 uitkomen.Bron: CPB/ING/DNB/Rabobank, september 2021

Woningmarkt in maatschappelijk perspectief
De discussies over de woningmarkt worden de laatste jaren gedomineerd door de stijgende woningprijzen, vanuit het perspectief van de verslechterende betaalbaarheid en toegankelijkheid voor starters. Er is in toenemende mate sprake van een kwaliteitsmismatch en een groeiende kloof tussen woningeigenaren (‘insiders’) en huurders, waaronder potentiële koopstarters (‘outsiders’). Deze problematiek wordt nog eens extra verzwaard door de stijgende huurprijzen als gevolg van een groeiende particuliere huurmarkt in met name de grotere steden. De onvrede over de groeiende ongelijkheid en ontoegankelijkheid kwam recentelijk tot uiting in het Woonprotest, waarin tienduizenden de straat op gingen voor een eerlijker woonbeleid.

Als het gaat om de oorzaken en problemen op de woningmarkt zijn er grofweg twee kampen: enerzijds de economen en beleidsmakers die de krapte op de woningmarkt verantwoordelijk houden voor de prijsstijgingen (verklaring aan de aanbodzijde) en anderzijds degenen die stellen dat de vraag te hard wordt aangejaagd door de verruimde financieringsvoorwaarden en de lage rente (verklaring aan de vraagzijde). De gestelde oplossingsrichtingen verschillen dan ook erg sterk aan beide zijden. De aanbodzijdepartij heeft de hoop vooral gevestigd op het verruimen van het aanbod (‘bouwen, bouwen, bouwen’), terwijl de vraagzijdepartij zich sterk maakt voor het inperken van de financieringsruimte om de woningprijzen te temperen (inperken leennormen, terugdraaien overdrachtsbelasting naar 6%, afschaffen NHG en startersleningen, etc.).

Een factor waar in feite geen invloed op is uit te oefenen door de Nederlandse overheid, is de rentestand. De hypotheekrente is hoofdzakelijk een afgeleide van de beleidsrente van de Europese Centrale Bank, die middels het beleid van monetaire verruiming sinds de financiële crisis van 2009 sterk is gedaald. De rente staat nu op een historisch laag niveau (1995: circa 7%; 2020: circa 2%) en dat maakt het mogelijk om meer geld te lenen voor de aankoop van een huis. Daarbij zijn ook de leennormen in Nederland de laatste jaren weer verder versoepeld, is de overdrachtsbelasting verlaagd en zijn diverse startersleningen geïntroduceerd, wat feitelijk nog meer toegang tot krediet geeft. De Nederlandsche Bank deed in 2020 een studie naar de samenhang tussen financieringsruimte, woningtekort en huizenprijzen. De conclusie was dat er vooral een samenhang  is tussen de huizenprijsindex en de maximale hypotheek voor een gemiddeld huishoudinkomen tegen het gemiddeld hypotheekrentetarief op basis van de jaarlijkse Nibud-tabellen.

Tot slot is er het fenomeen dat ouderen in de empty nest fase steeds langer in hun huidige woning blijven wonen. Dit is versterkt door het feit dat de toegang tot de intramurale zorg is verkleind in de afgelopen 15 jaar, waardoor ouderen ook minder opties hebben om te verhuizen. Dit leidt tot een opstopping in de doorstroming binnen met name (ruimere) eengezinswoningen en een toename van ‘onderbenutting’ van de hoeveelheid vierkante meters in de bestaande voorraad. De vraag zwelt dan ook aan onder woningmarktonderzoekers of die onderbenutting niet de daadwerkelijke sleutel zou kunnen zijn tot het oplossen van de onevenwichtigheden op de woningmarkt.

Woningnieuwbouw t/m 2023
Voor de woningbouw was 2020 een normaal jaar in een abnormale situatie. Gebaseerd op de cijfers die direct over de woningmarkt gaan, zou je niet zo snel concluderen dat er sprake is van een pandemie die een serieuze economische teruggang tot gevolg heeft. Het vertrouwen in de woningmarkt is er tot dusverre met een kleine dip vanaf gekomen, daar waar het algemene consumentenvertrouwen nog altijd behoorlijk negatief is. Gedurende 2021 wordt deze lijn doorgetrokken. Berichten over prijsstijgingen van woningen, een toename van woningverkopen, een verder slinkend aanbod voor een onverminderd grote vraag en stabiele vergunnings- en productiecijfers geven een positief signaal af aan de sector. Daar komt nog bij dat de Rijksoverheid de bouwproductie op meerdere fronten probeert aan te jagen. Zo is er de extra € 2 miljard die in een aantal tranches wordt verdeeld over een aantal bouwprojecten en via een zestal Regiodeals wordt de druk in stedelijke gebieden gepoogd van de ketel te halen. Verder hebben provincies de plancapaciteit opgehoogd tot 130% van de woningbehoefte, waarmee ook het locatietekort wordt aangepakt.

Utiliteitsnieuwbouw t/m 2023
Na een krimp van bijna 5% in 2020 zal de utiliteitsnieuwbouw zich weer voortvarend herstellen in de komende jaren. De huidige trend in de bouwplannen is positief. Voor een aantal sectoren (logistiek, zorg, onderwijs) neemt de vergunningverlening zeer duidelijk toe. Daarnaast is er een groep sectoren waar sprake is van een stabilisatie in de vergunningverlening, zoals de zakelijke dienstverlening en handel en horeca. De industrie lijkt na enkele kwartalen van harde krimp zich weer te herpakken, zodat ook hier voor de middellange termijn de vooruitzichten weer positiever worden.  De ramingen zijn fors opwaarts bijgesteld ten opzichte van de editie van juni 2021, in lijn met de aantrekkende economie en de vergunningverlening voor de utiliteitsbouw. Toch blijven de onzekerheden groot, gezien de unieke situatie rondom corona.

Voor de impact op de bouwproductie is een aantal zaken van belang. Ten eerste bestaat de utiliteitsnieuwbouw momenteel voor het overgrote deel uit de productie van hallen, loodsen, fabrieken en distributiecentra. Deze worden vooral gebruikt door de industrie, vervoer en opslag, groothandel en de bouwnijverheid. Veel sectoren zijn geraakt door de impact van het virus en zullen daarom uitbreidingsinvesteringen uitstellen, wat momenteel het geval lijkt te zijn in de industrie. De verschuiving van offline naar online aankopen zorgt er echter voor dat e-commerce bedrijven juist meer investeringen doen in distributiecentra. Logistieke dienstverleners investeren om deze redenen in nieuwe distributiecentra en robotisering. De retailvoorraad zal juist moeten inkrimpen of zich aanpassen aan de veranderend eisen van bezoekers aan fysieke winkels.

 

Meer weten?

Wil je maandelijks op hoogte blijven van de laatste economische ontwikkelingen en ontwikkelingen in de bouwconjunctuur? Abonneer je dan bij ons. Je bent al op de hoogte met een BouwKennis Basis abonnement. Wil je direct bestellen of meer informatie? Vul dan het formulier in. We horen graag van je!