In de tweede helft van 2023 blijft er veel verwarring en onzekerheid heersen binnen de woningmarkt, wat zorgt voor onrust. BouwKennis licht bij deze de meest opvallende trends en ontwikkelingen van woningnieuwbouwprognoses uit. Zo blijkt het lastiger voor partijen in en rond de bouw om scherp inzicht te hebben in de nieuwbouwproductie. Hier liggen verschillende oorzaken aan ten grondslag, zoals onder andere het schuiven van woningen tussen opdrachtgevers. De huidige economische situatie en wet- en regelgeving verklaren deze bewegingen. Dit alles heeft zo zijn impact op de ontwikkelingen in de nieuwbouwpijplijn, waarachter ook weer significante veranderingen schuilgaan.
Inzicht in nieuwbouwproductie diffuus
De nieuwbouwproductie wordt steeds meer opgedeeld in verschillende categorieën, waardoor ook de ontwikkelingen voor verschillende soorten woningen steeds meer komen te verschillen. Er is daarnaast meer ruimte voor het schuiven van woningen tussen opdrachtgevers. Dit heeft als gevolg dat het totale plaatje steeds minder transparant wordt. Voor partijen in en rond de bouw wordt het ingewikkelder om de relevante ontwikkelingen voor de eigen organisatie uit te lichten.
Verschillende oorzaken
Aan de basis van deze situatie liggen een aantal economische factoren. Ten eerste is de rente het afgelopen jaar gestegen, wat ervoor zorgt dat mensen minder makkelijk geld kunnen lenen om een huis te kopen. Niet alleen huishoudens, maar ook andere investeerders hebben hierdoor minder ruimte om te investeren in woningen.
Ten tweede is er ook een mismatch tussen vraag en aanbod. Dit bleef lange tijd verborgen doordat veel mensen genoeg geld hadden om (voornamelijk) dure huizen te kopen. De druk om het aanbod van betaalbare huizen te verhogen is vanuit beleid- en regelgeving steeds groter geworden.
Verschuivingen in prijzen en aanbod van woningen
In de afgelopen maanden hebben we geleidelijk aan een correctie in de prijzen van woningen gezien. We zien dat de prijzen aan het dalen zijn. Daarnaast is er een verschuiving opgetreden in het aanbod van beschikbare en vergunde woningen. Er zijn nu meer meergezinswoningen, kleinere woningen en zogenaamde ‘betaalbare’ woningen beschikbaar.
Deze veranderingen hebben geleid tot het terugtrekken van bepaalde opdrachtgevers en investeerders. Hierdoor lopen verschillende projecten vertraging op, omdat ze herontwikkeld moeten worden om aan te sluiten op de nieuwe vraag en marktbehoeften.
Ontwikkelingen in nieuwbouwpijplijn
We zien daardoor het volgende terugkomen in de dynamiek van de nieuwbouwpijplijn:
- De uitstroom (oplevering van nieuwbouwwoningen) vertoont een lichte afname
- Het aantal woningen dat momenteel in aanbouw is, blijft min of meer gelijk of vertoont een kleine toename
- De vergunningverlening (instroom in de pijplijn) neemt af.
- Er wordt ingeteerd op de “voorraad” aan vergunningen die er nog steeds is. De doorstroom van ‘vergunning’ naar ‘in aanbouw’ loopt heel licht terug.
Al met al betekent dit dat de nieuwbouwsector enigszins vertraagd is. Hoewel er nog steeds nieuwe woningen worden opgeleverd en projecten in uitvoering zijn, is er een afname in het aantal goedgekeurde projecten en een lichte daling in het tempo waarin vergunningen worden omgezet naar daadwerkelijke bouwactiviteiten.
Over het algemeen blijft de nieuwbouwpijplijn gevuld met vergelijkbare aantallen projecten. Maar er schuilen significante en impactvolle veranderingen achter deze cijfers.
- Er is een sterke toename van het aantal meergezinswoningen in aanbouw, vooral in grote panden
- Het aandeel meergezinswoningen in de vergunningverlening is ook toegenomen en vertegenwoordigt ongeveer de helft van alle vergunde projecten
- Het grote aantal meergezinswoningen resulteert in een aanzienlijke afname van het gemiddelde oppervlak van woningen. Opvallend is ook dat eengezinswoningen gemiddeld kleiner worden.
- Naast de veranderingen in het woningtype is er ook een verschuiving in de geografische locatie van de nieuwbouwprojecten. De grote meergezinspanden bevinden zich voornamelijk in de grotere steden
- Er is een groter aandeel van tijdelijke/flexibele woningen en een aanzienlijke stijging in het gebruik van prefab- en fabriekswoningen.
Al met al bevindt de nieuwbouwsector zich in een vertraagde situatie, waarin veranderingen in de samenstelling van woningtypen en geografische locaties plaatsvinden. Dit vraagt om een nauwkeurige analyse en aanpassingsvermogen van partijen in en rondom de bouwsector om relevante ontwikkelingen voor hun eigen organisaties te kunnen identificeren en erop in te spelen.
BouwKennis is uitgever van marktinformatie over de bouw-, vastgoed- en installatiesector. Onze producten ondersteunen managers bij het bepalen en invullen van het beleid. Kijk op www.bouwkennis.nl voor meer informatie.
