Er is veel onduidelijk over de prijsstijgingen in de bouw. Niet alleen als het gaat om prijzen van (nieuwbouw)woningen, maar ook op het gebied van bouwkosten. Deze twee zijn uiteraard aan elkaar gelieerd. Maar in welke mate komen de huidige prijsstijgingen van nieuwbouwwoningen voort uit de hogere bouwkosten? En bestaan de hogere bouwkosten dan uit duurdere woningen met betere uitrustingen of zijn de kosten van materiaal en arbeid sterk gestegen?
Hoge bouwkosten en verkoopprijzen nieuwbouwwoningen
In relatie tot de verkoopprijzen van woningen zien we in de crisisperiode een duidelijke ontwikkeling van stijgende kosten. Bouwprojecten werden uitgesteld/vertraagd, kosten voor personeel bleven hoog. Vanaf 2013 zijn deze kosten juist relatief laag. In de periode 2008 tot 2013 is het personeelsbestand van veel ondernemingen sterk uitgedund. Hoewel de absolute bouwkosten momenteel sterk stijgen, stijgen de verkoopprijzen zo fors dat het aandeel van de bouwkosten in de verkoopprijs nog altijd onder het niveau van voor de crisis ligt.
Wanneer de prijsindex van nieuwbouwwoningen gebruikt wordt om de gemiddelde woningprijzen te voorspellen, zien we dat de voorspellingen op basis van de indexcijfers (gecorrigeerd voor de WOZ-waarde van de gebouwde woningen) en de gemiddelde verkoopprijzen uit elkaar lopen na 2014. Dit verschil is dus niet te verklaren door een hogere (WOZ-)waarde van de nieuwbouwwoningen. Wanneer in 2018 dezelfde woningen verkocht zouden worden als in 2015, zou de gemiddelde verkoopprijs € 20.000 lager liggen.
We kunnen er vanuit gaan dat veel kosten die in het comfortabeler en/of duurzamer maken van woningen gaan zitten, uiteindelijk terugvertaald worden in de woningwaarde. De stijging van de verkoopprijzen kunnen we, voor het ‘geïndexeerde deel’ daarom uit de hogere kwaliteit van woningen verklaren. Duurdere locaties en woningtype én betere isolatie en installatie.
Bouwkosten stegen sinds 2015 met € 26.000 per woning, dat is € 6.000 meer dan het verschil tussen de hierboven beschreven stijging van de verkoopprijs op basis van de prijsindex en de gemiddelde verkoopprijs. Dit deel is te verklaren uit hogere kosten voor materiaal en arbeid. Ook is het bijna € 20.000 meer dan de stijging van bouwkosten op basis van de prijsindex van kosten voor materiaal en arbeid. Die € 20.000 valt te verklaren uit het bouwen van andere woningen (in type en uitrusting) en daarmee door andere (en wellicht) meer werkzaamheden.
Bron: CBS, bewerking BouwKennis, 2019
Hoe zijn de prijsstijgingen van nieuwbouwwoningen en bouwkosten opgebouwd?
Het type woning dat gebouwd wordt, in combinatie met de bouwlocaties (relatief vaak in duurdere, stedelijke gebieden) en de uitrusting van woningen, is van invloed op de gemiddelde bouwkosten.
De bouwkosten voor koopwoningen zijn, op basis van deze cijfers, per vierkante meter gestegen van € 694 naar € 827, oftewel een stijging van € 133 per m2. Daarbij zijn woningen gemiddeld 14 m2 groter geworden. In 2015 kostte de bouw van een koopwoning (185 m2 * € 694 per m2 =) € 128.390 in 2018 is dit (199 m2 * € 827 per m2 =) € 164.573 (een stijging van 28% t.o.v. 2015). In de huursector kwamen de bouwkosten uit op (116 m2 * € 727 per m2 =) € 84.332 in 2015 en (117 m2 * € 842 per m2 =) € 98.514 in 2018 (+17% t.o.v. 2015). In de huur is de stijging volledig toe te schrijven aan stijging van bouwkosten. In de koopsector speelt ook het bouwen van grotere woningen een stevige rol. Bouwkosten per vierkante meter voor de koopsector zijn 19% gestegen, in de huursector 17%.
Het aandeel van corporaties in de woningbouwproductie is in 2018 een stuk kleiner dan in 2017 en daarvoor. In lijn met deze ontwikkeling zijn er, ten opzichte van 2015, in 2018 veel minder meergezinswoningen gebouwd (32,8% van het totaal aan opgeleverde nieuwbouwwoningen in 2018 tegenover 44,6% in 2015). Dit verklaart mede de hogere gemiddelde bouwkosten. Daarnaast was 2017 een jaar met een hoog percentage huurwoningen (vaker meergezins) gebouwd door bouwers voor de markt. De gemiddelde bouwprijs wordt in 2018 sterker gebaseerd op eengezinswoningen en deze zijn doorgaans duurder. De verkoopprijzen zijn dan ook flink gestegen, de aanneemsommen en bouwkosten volgen in trendlijn wat dat betreft de verkoopprijzen.
Hogere bouwkosten die zorgen voor waardevollere woningen
Woning zijn de jaren na de crisis niet groter geworden, wel zijn er meer woningen gebouwd van een type dat doorgaans groter is. Een deel van de stijging van verkoopprijs en bouwkosten komt op rekening van de uitrusting van de woning.
Wanneer we kijken naar de penetratiegraden van warmtepompen en vloerverwarmingen zien we recentelijk een forse toename van het aantal woningen met een warmtepomp en/of vloerverwarming. Het aantal nieuwbouwwoningen met een warmtepomp is in vergelijking met voor de crisis vier maal zo hoog geworden. Het relatief hoge percentage nieuwbouwwoningen in de periode 2010-2014 met warmtepompen verklaart voor een deel de zeer hoge bouwkosten van woningen in deze periode.
Ruwweg kost het energieneutraal maken (EPC = 0 in plaats van 0,4) van een nieuwbouwwoning 10% meer (bouwkosten per m2, berekening BouwKennis op basis van data bouwkostenkompas.nl, 2019).
De huidige, geïndexeerde kostenstijging van € 20.000 t.o.v. 2015 is grotendeels te verklaren uit het anders bouwen. Gaan we ervanuit dan in 2018 22% van de woningen volgens EPC 0,0 gebouwd is, en deze woningen gemiddeld 169,5 m2 zijn (BouwKennis, 2018), kunnen de we volgende berekening maken:
Bouwkosten per m2 (€ 830 + € 90 (= extra kosten voor energieneutraal (EPC=0) van een nieuwbouwwoning) x oppervlakte (169,5 m2) = € 156.500 per woning (€ 15.500 meer voor EPC0-woning). Op basis van 22% van deze woningen levert dit gemiddeld zo’n € 3.500 extra bouwkosten per woning op.
Hogere bouwkosten in een opgaande markt
Kosten van materialen en arbeid zelf zijn de afgelopen jaren niet sterker gestegen dan daarvoor. Wel hebben de koersvaste stijgingen een grote impact gehad omdat ze een groter aandeel van de kosten inname ten tijde van de lagere verkoopprijzen en aanneemsommen in de crisisperiode. Nu de woning(bouw)markt weer op een niveau ligt dat past in de langetermijnontwikkeling (prijzen van woningen, kosten van loon en materiaal en aanneemsommen bevinden zich relatief weer in een normale verhouding tot elkaar), zien veel ondernemingen kans om de schade van de crisisperiode in te halen en wellicht langzaamaan een buffer op te bouwen voor komende, minder florissante tijden.
De hogere bouwkosten van dit moment, moeten voorlopig betaald worden door opbrengsten van werkzaamheden van de afgelopen twee jaar. De bouwkosten per m3 zijn vanaf 2015 flink gaan stijgen, net als de verkoopprijzen. De aanneemsommen zijn pas later gaan stijgen, in dezelfde lijn als de verkoopprijzen, de inhaalslag is hier dan ook nog in volle gang. Wanneer de markt hoog blijft, zonder sterk door te stijgen, zullen de extra kosten (van de afgelopen jaren en dit moment) binnen relatief korte termijn terugverdiend worden. De bouwkosten zullen dan in dezelfde verhoudingen komen te staan ten opzichte van de verkoopprijzen als voor de crisis.
Indicatie opbouw hogere gemiddelde bouwkosten (€ 26.000):
- € 6.000 Arbeid en materiaal (23%)
- € 20.000 woningtype; (77%)
- Waarvan € 3.500 i.v.m. duurzaamheid (14%)
- Waarvan € 16.500 i.v.m. ander woningtype (63%)
