Aan het begin van 2023 verschuift de nadruk in de nieuwbouwproductie verder in de richting van huurwoningen en meergezinswoningen. De ontwikkeling die tot deze focus leidt, vindt vooral plaats bij en door bouwers voor de markt. De rol van corporaties blijft ondanks de hoge opgave nog altijd achter, met name door de focus op verduurzaming en de hoge grond- en bouwkosten tegenover beperkte budgetten en opbrengsten. Overige particuliere initiatieven zakken iets verder weg.

De woonsector wordt al enige tijd door twee thema’s gekenmerkt: betaalbaarheid en beschikbaarheid. Dit geldt zowel voor betaalbare woningen voor huishoudens, als voor geschikte bouwlocaties, materiaal en arbeid. Qua bouwlocaties spelen verdichting en klimaatadaptatie een rol, materiaal en arbeid zijn schaars en vooral op het gebied van materiaal hebben we een schoksgewijs verloop van beschikbaarheid en prijs ervaren, ook de kenmerken van op te leveren woningen worden gerichter. Hierdoor is de speling in de sector beperkt, waardoor de dynamiek complexer wordt. Tot nu toe is daarvan weinig te merken in de totale productiecijfers. Het voortschrijdend jaartotaal aan opgeleverde nieuwbouwwoningen is, na de hoog uitgevallen productie over 2022, in januari van dit jaar nog verder opgelopen. De verwachting is dat een voorlopige piek in de productie gedurende dit jaar bereikt wordt, waarna een daling van de productie zal volgen.

De productie van eengezinswoningen zal verder wegzakken dan die van meergezinswoningen. Door een nog altijd hoog aantal opleveringen van meergezinswoningen komt 2023 naar verwachting nog uit op 71.500 nieuw opgeleverde woningen. In 2024 verwacht BouwKennis op dit moment een aantal van 69.500 woningen en in 2025 van 69.000 woningen. Het aantal woningen dat momenteel in aanbouw is of genomen kan worden is groot, het aandeel meergezinswoningen hierin oplopend. Dat betekent dat een groot deel van de productie voor de komende drie jaar redelijk hard vastligt. Ondanks de negatievere signalen uit de sector is dit daarom niet het moment om de productieprognoses heel sterk te laten dalen. Deze tekst is afgesloten op 29 maart 2023.

Ondanks een teruglopende (markt)vraag is de ‘woningnood’ onverminderd groot. De afgelopen decennia is er onvoldoende en onvoldoende gericht woonruimte toegevoegd om de druk op de sector te verlichten. De krapte heeft bijgedragen aan de recordstijgingen van prijzen van bestaande en nieuwbouwwoningen. Ondanks aanhoudende behoefte is er over de gehele breedte van de markt sprake van prijsdaling van koopwoningen. Het aanbod van woningen loopt momenteel iets op en de verkopen nemen nog altijd af. Dit impliceert dat het aanbod niet aansluit bij de eisen/mogelijkheden van de vragende partij, waardoor een deel van de vraag uitvalt. Dit geldt zowel voor bestaande woningen als voor nieuwbouwprojecten. Er zijn hierdoor steeds meer signalen dat grotere nieuwbouwprojecten of projecten met een relatief groot aandeel duurdere woningen niet aan de benodigde verkoop van 70% komen. Dit leidt tot vertragingen onder aankomende bouwprojecten.

De belangrijkste directe aanleiding voor de teruglopende verkopen zijn de rentestanden. Hogere rentestanden zorgen voor beperking van de bestedingsruimte voor koopwoningen. In de gehele sector dalen de transactieprijzen en bovendien daalt voorlopig ook het aantal verkopen. Voor veel mensen wordt het minder gunstig om een woning te kopen en verkopen. Dit komt ook al enige tijd naar voren uit de ontwikkeling van de stemmingsindicator van Vereniging Eigen Huis. Deze indicator geeft het saldo weer van mensen die positief en negatief gestemd zijn. De afgelopen maanden is de stemming wat gestabiliseerd, hetzij op een relatief lage stand. Het afgelopen jaar is het voor een groeiende groep mensen minder gunstige geworden om ‘in te stappen’ of te verhuizen, voor velen is het überhaupt geen mogelijkheid. Tot voorkort was vooral de eerstgenoemde groep (instappers) wat negatief, nu vormen de veranderde omstandigheden voor eventuele doorstromers een reden om niet te verhuizen. Dat komt mede doordat het niet voor iedereen meer een gunstig moment is om te verkopen.

Figuur 1 Ontwikkeling consumentenvertrouwen en VEH marktindicator

De daling van de verkoop van bestaande woningen houdt aan, het aanbod neemt heel langzaamaan weer wat toe. Deze daling van het aantal verkopen van bestaande woningen valt samen met een daling van de vergunningverlening voor nieuwbouw. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen op jaarbasis daalt sinds april 2022 flink en komt inmiddels – cijfers van februari – uit op zo’n 25.000 woningen op jaarbasis.

Figuur 2 Ontwikkeling woningaanbod, woningverkopen en transactieprijs