Halverwege 2023 blijft er veel onduidelijkheid en onrust boven de woonsector hangen. De nieuwbouwproductie lijkt in toenemende mate gesegmenteerd, wat ervoor zorgt dat de dynamiek voor verschillende woningtypen uit elkaar loopt. Tegelijkertijd is er ook meer ruimte voor het schuiven met woningen tussen opdrachtgevers. Het totale plaatje wordt minder transparant, voor partijen in en rond de bouw wordt het ingewikkelder om de relevante ontwikkelingen voor de eigen organisatie uit te lichten.

De basis voor deze situatie ligt enerzijds in economische factoren. Zo zorgt de (langverwachte) rentestijging van het afgelopen jaar voor een beperking van financieringsmogelijkheden. Dit heeft het meest direct effect gehad op de mogelijkheden en koopbereidheid van huishoudens. Uiteraard is ook de investeringsruimte van andere opdrachtgevers/eindklanten beperkt. Anderzijds is er al geruime tijd sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Deze bleef lange tijd verborgen doordat de financieringsmogelijkheden van een voldoende grote groep ruim genoeg waren om de (voornamelijk) dure woningen af te nemen.  Op de achtergrond werd al langer aangestuurd op een toename van betaalbaardere woningen in stedelijk gebied. In toenemende mate is de druk op een dergelijke verandering van aanbod beleidsmatig opgevoerd.

De afgelopen maanden hebben we langzaam een prijscorrectie (daling) gezien van woningen en een verschuiving in het aanbod van aangeboden en vergunde woningen (meer meergezinswoningen, meer kleine woningen, meer ‘betaalbare’ woningen. Dit heeft als gevolg dat sommige opdrachtgevers en investeerders zich hebben teruggetrokken. Hierdoor lopen verschillende projecten vertraging op, bijvoorbeeld omdat ze herontwikkeld moeten worden. Van extra uitval ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar is tot nu toe slechts beperkt sprake.

Hoe uit dit zich in de dynamiek van de nieuwbouwpijplijn:

• De uitstroom (oplevering van nieuwbouw) loopt beperkt terug;
• Het aantal in aanbouw zijnde woningen blijft gelijk of loopt heel licht op;
• De vergunningverlening (instroom in de pijplijn) neemt af;
• Er wordt ingeteerd op de ‘voorraad’ aan vergunningen die er nog altijd is, de doorstroom van ‘vergunning’ naar ‘in aanbouw’ loopt heel licht terug.

Al met al blijft de pijplijn in aantallen vergelijkbaar gevuld. Maar achter deze cijfers gaan flinke en impactvolle veranderingen schuil. Kort gezegd komt het hierop neer:

• Sterke toename van het aandeel meergezinswonigen onder woningen die in aanbouw zijn, met name in grote panden;
• Aandeel meergezinswoningen in vergunningverlening is eveneens toegenomen (circa de helft de van de vergunningverlening);
• Grote hoeveelheid meergezinswoningen betekent ook een forse afname van het gemiddelde oppervlakte van woningen., opvallend is ook dat eengezinswoningen gemiddeld kleiner worden;
• Verschuiving in de samenstelling van woningtype in de nieuwbouwpijplijn gaat samen met een geografische verschuiving: grote meergezinspanden staan met name in de grotere steden;
• Toegenomen aandeel tijdelijke/flexibele woningen en forse stijging (volledige) prefab-/fabriekswoningen.

Voor onze prognoses (in aantallen) zijn de genoemde verschuiving van beperkte invloed. Voor dit jaar verwachten we nog steeds een daling van de woningbouwproductie. Deze blijft waarschijnlijk beperkt tot ongeveer 3.000 woningen, waarmee 2023 uitkomt op zo’n 71.500 nieuw opgeleverde woningen. In 2024 en 2025 zal de daling, onder gelijk blijvende omstandigheden, in vertraagde vorm doorzetten met respectievelijk 69.500 en 69.000 woningen. Deze tekst is afgesloten op 27 juni 2023.

Waar de behoefte aan woningen hoog blijft, hebben we de effectieve vraag naar (koop)woningen zien afnemen. Dit heeft geresulteerd in fors dalende verkoopcijfers voor nieuwbouwwoningen. Deze daling komt vooral door ‘vraaguitval’ als gevolg van een mismatch tussen aanbod (te duur) en vraag (beperkte financieringsmogelijkheden). De onderliggende behoefte is echter niet verdwenen. Langzaamaan is er meer sprake van ‘vraagverschuiving’. Dit betekent dat de vraag naar goedkopere woningen en/of andere woningtypen toeneemt, en de vraag naar grotere/duurdere (eengezins)woningen iets afneemt. Deze verschuiving wordt mogelijk gemaakt door de aanpassing van het aanbod. Onderdeel hiervan is dat de verhoudingen tussen opdrachtgevers wijzigt. Woningcorporaties nemen een groter aandeel voor hun rekening, bouwers voor de markt en particulieren juist een iets kleiner aandeel.

Ontwikkelingen in de woonsector worden versterkt door beleidsmaatregelen vanuit het Kabinet. Hierin wordt een centrale rol vervuld door voorgeschreven verhoudingen tussen dure, betaalbare en sociale woningen. Dit beleid volgt op een meerjarige periode waarin er naar verhouding te weinig betaalbare woningen bijkwamen. Hierdoor is de druk op de woonsector onevenredig verdeeld geraakt. Naast de verhoudingen tussen de verschillende prijscategorieën, is er ook beleid aangekondigd op basis waarvan gemeenten een deel (50%) van de nieuwe goedkopere woningen (en alle huurwoningen) kunnen toewijzen. Hiermee kunnen mensen die essentiële beroepen uitvoeren voorrang krijgen bij het bemachtigen van een woning. Tegelijkertijd voert de overheid beleid dat gericht is op verdichting. Woningbouw zal voornamelijk in een beperkt aantal geselecteerde (stedelijke) gebieden plaatsvinden.

Koopwoningen

Figuur 1 Ontwikkeling consumentenvertrouwen en VEH marktindicator

Wanneer we kijken naar de groep potentiële kopers van woningen, zien we dat de stemming (Indicator Vereniging Eigen Huis) in een jaar tijd fors gedaald is. De daling, vanaf de tweede helft van 2022, valt samen met de stijging van de rentestanden én met een daling van de gemiddelde transactieprijs (figuur 2). Het aantal transacties van bestaande woningen gaat nog altijd iets omlaag. Het aanbod neemt echter niet verder toe, wat betekent dat het aantal in aanbod gebrachte woningen afneemt. Deze daling van het aantal verkopen van bestaande woningen valt samen met een daling van de verkopen van nieuwbouw. Ook de prijsontwikkeling van bestaande en nieuwbouwwoningen laten het afgelopen jaar een vergelijkbare trend zien. Daarmee lijkt de gestegen rente de grootste invloed op de ontwikkeling van de koopwoningsector in het afgelopen jaar.

Figuur 2 Ontwikkeling woningaanbod, woningverkopen en transactieprijs

De daling van de verkoop van bestaande woningen houdt aan, het aanbod neemt heel langzaamaan weer wat toe. Deze daling van het aantal verkopen van bestaande woningen valt samen met een daling van de vergunningverlening voor nieuwbouw. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen op jaarbasis daalt sinds april 2022 flink en komt inmiddels – cijfers van februari – uit op zo’n 25.000 woningen op jaarbasis.

Figuur 2 Ontwikkeling woningaanbod, woningverkopen en transactieprijs

Bron: CBS/KadasterFunda/bewerking BouwKennis, juni 2023