Voor een snelle indicatie van ontwikkelingen op de woningmarkt dwaalt de blik doorgaans af naar de cijfers. De cijfermatig ontwikkeling vertelt je immers snel wat er gebeurt. Dat is mooi, maar er schuilt een gevaar in. Met het richten van de blik op de cijfers wordt vaak de weg van een oude verklaring ingeslagen. Impliciet wordt er vanuit gegaan dat de achterliggende mechanismen niet veranderd zijn en dat de nieuwe cijfers alleen die ontwikkelingen tonen waarvan je verwacht dat ze in de cijfers gerepresenteerd worden. Maar hebben nieuwe cijfermatige ontwikkelingen ook (enkel) betrekking hebben op datzelfde fenomeen?
Een tweede blik bij het peilen van de stemming op de woningmarkt richt zich vaak op regionale bewegingen en verschillen. Hiervoor kunnen we evenwel hetzelfde constateren; is de regio die ooit gedefinieerd is nog wel dezelfde als toen? Wellicht is alleen de geografische grens hetzelfde gebleven, maar is de relevantie van die grens verdwenen.
Vanuit deze theoretische overweging werpen we een blik op de druk op de stedelijk woningmarkt in Nederland.
Globale steden en hun positie in de regio
Lange tijd is de invloed van investeerders op de Nederlandse woningmarkt beperkt geweest. De twee belangrijkste redenen daarvoor zijn wellicht het grote aandeel van binnenstedelijk woningbezit door corporaties en de hoge huizenprijzen in het algemeen.
In verschillende grote steden om ons heen voltrok zich ondertussen een fenomeen dat bekend is uit het Global City debate. Onderdeel van dit fenomeen is het ‘verdwijnen’ van de middenklasse uit bepaalde steden. Hierachter schuilt een economische kracht die voornamelijk banen voor hoogopgeleiden creëert. In het kielzog van deze ontwikkeling groeit ook de vraag naar laaggeschoold werk (bijvoorbeeld in facilitaire dienstverlening en horeca). In de theorie ontstaat deze arbeidsdeling in steden die op internationale knooppunten (van geldstromen, data, handel, goederen, creativiteit, etc.) liggen. Steden als Londen, Parijs en Berlijn zijn lichtende voorbeelden. De genoemde arbeidsdeling zorgt voor een geografische verdeling van de regionale populatie over stadscentra, stedelijk gebied en de periferie. Hoogopgeleiden en een deel van de laagopgeleiden/studenten kunnen in de stad aan de slag, de oude middenklasse werkt in de ‘oude’ economie buiten de stedelijke agglomeraties.
Nederland als global city op de wereldmarkt
Het afgelopen decennium zien we veel veranderen op de Nederlandse woningmarkt. Woningcorporaties hebben een stap terug moeten doen, huizenprijzen daalden in het kielzog van een internationale financiële systeemcrisis, huurprijzen in stadscentra konden door een beperkt aanbod en flinke vraag relatief hoog blijven. Voor veel (internationale) investeerders (beleggers, maar ook bedrijven die woonruimte voor personeel kopen) een moment om in te stappen in de Nederlandse vastgoedmarkt. De Nederlandse woningmarkt ‘globaliseerde’ snel. In Rotterdam en Amsterdam werd in 2017 en 2018 ruim een kwart van de aangeboden bestaande woningen aan investeerders verkocht, daar waar dit fenomeen in Rotterdam tien jaar eerder nog nauwelijks voorkwam. Het aandeel woningen in de sociale huur daalde zeer sterk, zie ook “Bouwproductie op de lange termijn; de woningbouw” (BouwKennis, 2019).
Daarbij speelt de positie van Nederland in internationale netwerken van onder ander vervoer, data, communicatie, financiën, onderzoek en handel een rol. Deze centrale positie is, mede, een gevolg van een hoog gemiddeld opleidingsniveau. Voor het opzetten, groot maken en vernieuwen van een product of dienst zijn in Nederland veel goede mensen te vinden. Het hoge niveau (in bijvoorbeeld Engelse taal, ICT-vaardigheid en handelsbekwaamheid) zorgt er nu voor dat een groot deel van de Nederlandse bevolking bij internationale en/of vernieuwende organisaties (en dus in de steden) aan het werk kan. Mensen die allemaal, vrij direct, binnen een moderne, globale economie werken.
Ontwikkeling van (indicatoren van) de woningmarkt sinds 2015
De waarde van de woningmarkt, de optelsom van alle transacties, is gegroeid. Maar een groot deel van het gestegen aantal transacties is afkomstig van ‘nieuwe’ spelers. Dit zijn met name de spelers die de stad zien of gebruiken als een locatie in een internationaal of globaal (economisch) netwerk. In dat kader daalt de zeggingskracht van veel nationale indicatoren, zoals het bbp, de werkgelegenheid, de rentestand en de inflatie, bij het duiden van ontwikkeling op de woningmarkt.
Steeds vaker horen we dat de oververhitting van de woningmarkt over de piek heen is en dat de prijzen in steden niet veel verder stijgen (en dat op sommige plekken in Amsterdam de prijzen zelfs licht dalen). Ook horen we verhalen over de olievlek (druk op de markt die leidt tot prijsstijgingen ver buiten de steden) die zich over de rest van het land verspreidt. Het gaat in het bijschrift dan om verhuisbewegingen de stad uit en deze worden gemaakt door mensen die geen woning meer kunnen kopen in de omgeving van hun eerste keuze. Daarbij wordt dan genoemd dat de woonwensen wat betreft woning (oppervlakte, aantal kamers, tuin, etc.) de doorslag geven in het kiezen van een woning in een andere omgeving. De verhuisbeweging die volgt wordt dan, in het geval de huidige woonplaats en gewenste woonplaats diezelfde stad was, het verlaten van de stad genoemd.
De Nederlandse woningmarkt als stad
Twee belangrijke kanttekeningen voor het duiden van verhuisbewegingen uit de stad en het eind van de oververhitting van de woningmarkt in de stad. Ten eerste is de beweging de stad uit vaak een beweging binnen de stedelijke agglomeratie, blijven de verhuisden gebruikmaken van dezelfde vervoersnetwerken (OV en snelweg) om naar hetzelfde werk of dezelfde school te gaan en blijven ze uiteten in dezelfde (of vergelijkbare) restaurants. Met de verhuizing, verhuist de stad mee. De spreiding van gewilde stedelijke woonruimte en bewoners zorgt ervoor dat de woningprijzen in de piekwijken kunnen stabiliseren.
De beweging de stad uit wordt daarnaast sterk begrensd door het belang van de stedelijke omgeving voor de moderne economie. De grotere kantoren of hippe start-ups bevinden zich in en rond de grote steden. De stad is een vernieuwingsmotor in de moderne economie en dit vergroot de aantrekkingskracht van de stad op jongeren die daar willen wonen, studeren en werken waar ‘het’ gebeurt, en op bedrijven die snel van ontwikkelingen willen profiteren. (De sociale en creatieve hubs in de steden waar zowel universiteiten als internationale bedrijven zitten.) De druk op de stedelijke woningmarkt komt dus in toenemende mate van globale (f)actoren.
Uitwerking binnen de Nederlandse woningmarkt
Door de beperkte grootte van Nederland, en de hoge mate van verstedelijking van een aaneengesloten deel van ons land, vallen veel invloeden hier minder op. De geografische spreiding van bevolkingsgroepen is minder duidelijk dan in Frankrijk, Duitsland of Engeland. Door het hoge niveau van openbaar vervoer en wegennet zijn de werkelijk ‘afgelegen gebieden’ van Nederland beperkt. Door het hoge opleidingsniveau, de hoge arbeidsparticipatie en het relatief hoge inkomensniveau waren de huizenprijzen al enige tijd hoog en zijn de stijgingen voor een grote groep mensen lang bij te benen. Door sociale wetgeving konden veel armere mensen in relatief goede omstandigheden wonen. De spreiding van verschillende groepen uit zich momenteel dan ook in gentrificatie en verdringing in populaire wijken en centraal gelegen locaties net buiten de grote steden. In het kader van de verandering van de stad, kun je je de vraag stellen of de huidige bewegingen uit de stad, niet eigenlijk een beweging van de stad is.
