Sinds ruim een halfjaar werk ik nu als Marktanalist bij BouwKennis. Het lijkt mij dus een goed moment om de balans op te maken van de ontwikkelingen die ik in die periode heb gezien.
Afgelopen jaar heb ik van heel dichtbij de ontwikkelingen op de woningmarkt meegemaakt. Medio vorig jaar heb ik zelf voor het eerst een woning gekocht en daarnaast heb ik een aantal vrienden die druk aan het zoeken zijn naar een koopwoning. Wij behoren allemaal tot de groep starters op de woningmarkt die graag in een grote stad willen wonen. Zelf huurde ik al enkele jaren een woning in de wijk Blijdorp in Rotterdam. Gesteund door een vast contract en de historisch lage rente leek het mij begin 2016 hét moment om een huis te gaan kopen. Met mijn wensenlijstje was het echter niet mogelijk om daar een betaalbare woning te vinden. Als je bereid bent om buiten de stad te kijken, dan valt snel op dat daar nog veel moois te bewonderen is. Zo werd ik in die periode op een woning in Schiedam geattendeerd en niet veel later was ik de trotse bezitter van deze woning. Wat er daarna in mijn oude wijk gebeurde had ik echter niet verwacht.
Zo hebben de zogenaamde ‘Amsterdamse taferelen’ inmiddels in Blijdorp hun intrede gedaan. Ook daar wordt tegenwoordig zonder slag of stoot ruim boven de vraagprijs geboden. Vermoedelijk komt dit doordat het huizenaanbod daar in de afgelopen tijd snel geslonken is. Veel jongeren willen in een grote stad wonen, waar elke week wel iets te beleven is. Veel starters willen graag in Amsterdam wonen, want ‘daar gebeurt het’. Woningen in Amsterdam zijn in de afgelopen tijd flink in prijs gestegen en zijn zodoende voor starters veelal niet meer te betalen. Doordat er daarnaast in Amsterdam nauwelijks nog aanbod is, wijken steeds meer starters (noodgedwongen) uit naar andere (grote) steden zoals Rotterdam. Zo neemt de vraag dus flink toe, terwijl ook hier het aanbod juist fors afgenomen is. Steeds vaker zie ik nu dat vrienden en bekenden van mij dan maar buiten de stad gaan zoeken. Opvallend is het feit dat in Amsterdam het aantal woningverkopen op jaarbasis inmiddels weer aan het afnemen is. Het aanbod is daar dusdanig klein geworden, dat het plafond bereikt is van het aantal woningen dat überhaupt verkocht kan worden. Voor zover mijn eigen ervaringen wat betreft de woningmarkt.
Woningbouw: te dure kavels?
Kijkend naar de nieuwbouwmarkt, dan vind ik de huidige ontwikkelingen niet geheel onlogisch. Er komen momenteel te weinig nieuwbouwwoningen in aanbod om aan de vraag te voldoen, is de conclusie van de huidige stand van zaken in de woningbouw. De woningbouw komt uit een diepe crisis, waarin het aantal mensen dat zich bezighoudt met de bouw van woningen drastisch gekrompen is. Het gevolg daarvan is dat er momenteel te weinig personele capaciteit is om aan de sterk toegenomen vraag naar nieuwbouwwoningen te voldoen. Vermoedelijk is er bij deze marktpartijen echt wel de wil om meer woningen te ontwikkelen.
Om te kunnen ontwikkelen hebben ze te maken met het aanbod van voor woningbouw bestemde (grond)locaties. Deze zijn voor het grote deel in bezit van gemeentes. De gemiddelde verkoopprijs van aan particulieren verkochte bouwkavels is gedurende de crisis nauwelijks veranderd, blijkt uit cijfers van het Kadaster. Dit terwijl het aantal aan verkochte bouwkavels juist wel flink gedaald is tijdens de crisis. Zou het zo kunnen zijn dat gemeentes een te hoge prijs voor bouwkavels vragen?
En zouden ze dit ook doen bij bouwkavels die ze verkopen aan bouwers c.q. ontwikkelaars voor de markt? Zo maar wat vragen die in me opkomen.
Oplossing: goedkopere kavels?
Een lagere kavelprijs zal resulteren in lagere grondopbrengsten voor de eigenaar. Zoals gezegd is dit dus vaak de gemeente. Lagere opbrengsten worden echter pas problematisch als de grondexploitatie negatief wordt. Een negatieve grondexploitatie legt op haar beurt namelijk weer extra druk op de totale gemeentebegroting. Het aantal verkochte bouwkavels is na de crisis weer in rap tempo toegenomen en ligt inmiddels weer op het niveau van voor de crisis. Blijkbaar willen mensen momenteel dus graag hun eigen woning (laten) bouwen en daarmee lijkt het erop dat de verkoopprijs van bouwkavels het probleem niet is. Anders ligt het bij nieuwbouwwoningen van projectontwikkelaars en bouwers voor de markt. Zij verrekenen de prijs die zij voor de grond betaald hebben in de verkoopprijs van de te bouwen woning. Een hogere grondprijs leidt dan tot een hogere verkoopprijs. Nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars worden momenteel echter (ook) in no-time verkocht. Ook dit wijst er dus niet op dat de huidige grondprijzen het probleem zijn.
Het probleem lijkt te zitten in het beschikbaar komen van nieuwe woningbouwlocaties. Gemeentes zullen zich de komende tijd flink moeten gaan inspannen om de plancapaciteit weer op een gezonde hoogte te krijgen. Het is dus de grote vraag of de ingeslagen weg van de inmiddels demissionaire minister van Wonen en Rijksdienst in een volgend kabinet doorgezet zal gaan worden.
