In de afgelopen tien jaar kwam meer dan 10% van de groei van de woningvoorraad van transformaties. Het gaat hierbij voornamelijk om het ombouwen van oude en leegstaande kantoren tot woningen. Veel van deze ombouwprojecten vinden plaats in stedelijke gebieden of in oude industriële zones aan de rand van steden. Omdat transformatie al een langere tijd een belangrijke rol speelt bij het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad, is het vaak een kwestie van het vinden van nieuwe mogelijkheden. Wat zijn de uitdagingen en kansen die gepaard gaan met deze transformaties?
Dit artikel is gepubliceerd in ons eigen magazine de BouwKennis+ waar wij twee keer per jaar in de nieuwste bouwtrends, marktontwikkelingen en marketingstrategieën duiken.
Drie hoofdingrediënten
In principe zijn er drie hoofdingrediënten als het gaat om transformaties van andere gebouwtypen naar woningen. Het gaat hierbij om de beschikbaarheid van geschikte gebouwen, de vraag naar getransformeerde woningen en de initiatiefnemers van transformatieprocessen. Bij deze drie ingrediënten spelen verschillende zaken een rol. Deze zaken bespreken we in dit artikel. We focussen hierbij op de mogelijke obstakels van transformaties.
”De interesse in transformatie is bovendien voor een deel te verklaren door de soms hogere eisen die er zijn voor ‘standaard’ nieuwbouw.”
Geschikte gebouwen
Vraag: welke gebouwtypen worden getransformeerd? En zijn er daar nog genoeg van?
Bij transformaties wordt er regelmatig gekeken naar oude kantoren. Ook worden er vaak woningen gecreëerd in gebouwen die minder voor de hand liggen, zoals oude industriële- en zorggebouwen, kerken en scholen. Ook zijn er in veel steden erg veel oude en leegstaande winkels. Deze worden uiteraard ook regelmatig omgebouwd tot woningen. Dit zijn echter vaak losstaande projecten die worden uitgevoerd door of gericht op een standaard doelgroep, namelijk stellen zonder kinderen. Het gaat hier om stadsappartementen.
Er zijn twee eigenschappen die voor een groot gedeelte bepalen of een gebouw geschikt is voor een transformatie. Zo is het belangrijk om te weten of er een technische mogelijkheid is om in een gebouw woningen te creëren. Ook speelt de locatie een grote rol bij de bepaling van de geschiktheid van een gebouw.
Recent is de trend van een verminderde beschikbaarheid van leegstaande kantoorpanden gekeerd. Dit werd al een aantal jaar voorspeld, maar is sinds een aantal maanden duidelijk zichtbaar. Dit betekent niet dat er meteen een beschikbare leegstaande voorraad is, zoals in de periode 2010-2015. Wel zal de beschikbaarheid van deze panden de komende jaren gaan toenemen. Dit komt vooral door de vervangingsvraag van energiezuinige kantoren op centrumlocaties. Ook de toenemende rol van thuiswerken en de daardoor verminderde behoefte aan kantoorruimte in sommige sectoren speelt hierin mee.
Vraag afhankelijk van expats
Vraag: tot wat voor woningen worden gebouwen getransformeerd? Is daar nog een doelgroep voor?
Een belangrijke doelgroep voor getransformeerde woningen zijn expats. Deze groep is vaak op zoek naar een ‘woonproduct’. Hier komen woningen en aanverwante diensten samen, zoals gedeelde wasvoorzieningen, keukens en buitenruimte. In veel bronnen wordt hiernaar verwezen met de term ‘verhotelisering’. Ook voor een groeiende groep jongeren is deze vorm van wonen interessant. Dit komt soms omdat ze zelf geen andere woning kunnen vinden, maar ook omdat zij het karakter en de locaties van deze woonvorm aantrekkelijk vinden.
Toch zit er een mogelijk obstakel in deze specifieke markt: de politieke intentie om migratie te beperken. Het merendeel van de migratie is arbeidsmigratie, waarvan een groot deel is gericht op lager geschoold of fysiek werk. Dit is meestal niet de doelgroep voor de getransformeerde woningen. Daarnaast is een groot deel van de migratie afkomstig van zogenoemde ‘expats’. De instroom van deze expats zou ook ingeperkt kunnen worden, wat indirect de vraag naar getransformeerde woningen kan verminderen. Dit zit niet alleen in de verminderde behoefte aan deze woningen, maar ook in een mogelijke terugloop van beschikbaar inkomen bij de expats.
De expats zijn namelijk vaak hoger en theoretisch opgeleid. Hierdoor hebben zij vaak een hoog inkomen en komen ze in aanmerking voor een belastingvoordeel. Er zit namelijk een minimumeis aan het loon dat iemand moet verdienen om in Nederland te kunnen werken. Expats houden hierdoor meer besteedbaar inkomen over om onder andere aan wonen te besteden. Meestal blijven ze echter een beperkte tijd in dezelfde woning. Daarom is deze groep voor investeerders en commerciële verhuurders interessant. Als de expats vertrekken, is dat namelijk een uitgelezen kans voor hen om een huurverhoging door te voeren.
In het hoofdlijnenakkoord ‘Hoop, lef en trots’ is opgenomen dat de kwalificatie-eisen van de kennismigrantenregeling worden aangescherpt en verhoogd. Er wordt ook gekeken of de zogenoemde 30%-regeling voor buitenlandse werknemers kan worden versoberd.
Investeringsbereidheid van initiatiefnemers en opdrachtgevers
Wie is verantwoordelijk of neemt het initiatief tot transformaties en blijft dat zo?
Transformaties zijn meestal vooral interessant voor investeerders die huurwoningen bouwen. Een groot deel van de voorraadtoename in bezit van investeerders is namelijk verkregen via transformatie. Dit heeft vooral een financiële reden. Levert het investeren in transformatie dan voldoende en zelfs meer op dan investeren in iets anders? Dit hangt af van een aantal zaken. Naast de financiële impulsen die bepalen of direct investeren in vastgoed interessant is, gaat het ook om de manieren waarop dit interessant kan zijn. Zo is het mogelijk dat rentestanden op dat moment hoog zijn. Investeringsfondsen kiezen er dan sneller voor om geld uit te lenen aan particulieren in de vorm van hypotheken.
De interesse in transformatie is bovendien voor een deel te verklaren door de soms hogere eisen die er zijn voor ‘standaard’ nieuwbouw. Of de mogelijkheid om in bijzondere situaties (sommige grotere-gebieds-transformaties) zelfs van actuele regelgeving af te wijken. Een groot deel van de gebouwen die de komende jaren beschikbaar komen, zijn kantoren. Hier zal in verhouding meer aan moeten gebeuren dan bij de getransformeerde kantoren uit het vorige decennium. Dit betekent wel dat dit hogere investeringen met zich meebrengt, waardoor partijen er sneller voor kunnen kiezen om een andere afweging te maken wanneer ze (in vastgoed) willen investeren.
Interesse in een gedetailleerde analyse van het fenomeen transformaties én de invloed daarvan op de woningbouw op lange termijn? Lees dan de BouwKennis’Prognoses lange termijn woning- en utiliteitsbouw’. Voor meer informatie:
