De huurmarkt in Nederland is de laatste twee decennia flink veranderd en is niet meer het domein van woningcorporaties. En dit is niet beperkt tot het (op)kopen van bestaande woningen; er is ook een nieuwe realiteit ontstaan in het realiseren van nieuwe woningen. Deze verschuiving heeft niet alleen invloed op wie er bouwt (opdracht geeft om te bouwen), maar ook op welk type woningen er worden gebouwd en voor wie.
Van oudsher waren woningcorporaties, particulieren en de ‘bouwers voor de markt’ de in de statistieken onderscheiden opdrachtgevers voor nieuwbouw. Meer typen opdrachtgevers waren niet nodig omdat we ruwweg alleen sociale huurwoningen en koopwoningen hadden. De opkomst van private huur heeft er echter voor gezorgd dat deze groep nu (ideaaltypisch) opgesplitst kan worden in twee duidelijk verschillende categorieën: de ‘ontwikkelende bouwers’ en de ‘beleggers/investeerders’. Ontwikkelende bouwers, in feite projectontwikkelaars die zelf de verantwoordelijkheid dragen voor de uitvoering van de bouwprojecten, richten zich vooral op het bouwen van eengezinswoningen, met nadruk op rijtjeshuizen. Deze groep is goed voor het merendeel van alle nieuwbouwwoningen. Door veranderende werkwijze van investeerders (eigenaren van commerciële huurwoningen) is hun aandeel in de nieuwbouw gegroeid.
Compacte, stedelijke appartementen
De groep ‘ontwikkelaars’ bouwt voornamelijk (grondgebonden) woningen voor de verkoop en bedient hiermee vooral (aankomende) gezinnen met een relatief hoog inkomen/toegang tot vermogen. De focus ligt op locaties in de buurt van steden, waar veel vraag is naar eengezinswoningen. De groep beleggers is onderverdeeld in langetermijnbeleggers, zoals pensioenfondsen, en kortetermijnbeleggers, waaronder een flink toegenomen aantal buitenlandse investeerders. Beleggers richten zich vooral op nieuwbouw in stedelijke gebieden en transformaties van bestaande panden. Ze bouwen vooral woningen voor de verhuur, met een nadruk op compacte appartementen, vaak gemeubileerd en gestoffeerd.
Woonconcepten voor ‘tussenkopers’
Dat gebeurt in veel gevallen conceptmatig met gedeelde voorzieningen, zoals dakterrassen, sportfaciliteiten en gemeenschappelijke ontmoetingsruimtes. De doelgroep van deze woningen zijn vaak studenten, expats en mensen met een middeninkomen. Deze zogenoemde ‘’ bevinden zich tussen de sociale huur en de koopmarkt in en kunnen moeilijk aan een woning komen. De opkomst van private huur biedt hun een uitweg, maar ligt hier voor een groot deel ook aan ten grondslag.
Dalend aandeel woningbezit
De afgelopen jaren is het aandeel van woningbezit in Nederland, met name onder jongere generaties, gedaald. Steeds minder mensen kunnen een woning kopen, met name in stedelijke gebieden waar de vraag naar woningen het grootst is. Door de verhoging van de overdrachtsbelasting en zelfbewoningsplicht voor beleggers en investeerders, plus de recente uitpondgolf, komen er wel wat meer kansen voor koopstarters. Voor de langere termijn is dit echter onvoldoende. Deze ontwikkelingen hebben gevolgen voor de nieuwbouwproductie. Inmiddels is het concept ‘middenhuur’ in veel steden aangenomen als een belangrijke oplossing voor het bieden van “betaalbare” woningen voor de onmisbare beroepsgroepen of “schouders van een stad”. Daarmee is een markt gecreëerd voor commerciële verhuurders/beleggers.
Steeds meer mixed-use projecten
De vraag naar huurwoningen, met name in stedelijke gebieden, zal naar verwachting blijven groeien. Tegelijkertijd zal de markt voor koopwoningen nog een tijd onder druk blijven staan, vooral voor starters. De rol van beleggers en ontwikkelaars zal steeds belangrijker worden, en het is waarschijnlijk dat we meer mixed-use projecten zullen zien. Dat wil zeggen: (compacte) woningen met gemeenschappelijke voorzieningen. Dit zal een nieuwe dynamiek brengen op de woningmarkt met wellicht minder kansen voor traditionele starters op de koopwoningmarkt.
Tijdens de BouwKennis BusinessClub op 13 februari a.s. in Kasteel Woerden gaan we samen met toonaangevende experts uitgebreid op dit thema in. Lees er hier meer over, en vergeet je vooral niet aan te melden als je al lid bent! Ben je nog geen lid? Geen probleem je kunt je ook eenmalig aanmelden.