Düsseldorf, 14-09-2022:
Demografisch perspectief op huisvesting 2022 uit Duitsland: grote migratiestromen onwaarschijnlijk
De afgelopen jaren is de vraag naar woningen fors toegenomen, deels als gevolg van de demografische ontwikkelingen van Duitsland – migratiestromen. Door de oorlog die woekert in Oekraïne is de verwachting dat het migratiegetal in 2022 opnieuw licht zal toenemen. De vraag hoe dit zich verder zal ontwikkeling staat (grotendeels) nog open.
Tijdens de pandemie was de verwachting dat de Duitse economie sterk zou groeien na de coronacrisis en dat het land mogelijk nog aantrekkelijker zou worden als immigratieland. Nu met het huidige perspectief is dit scenario zo goed als uitgesloten, waardoor de verwachting is dat Duitsland de komende jaren geen al te grote migratiestromen uit Zuid-Europa of de Afrikaanse en Aziatische regio verwacht. De lichte groeitrend van voorgaande jaren zal zich dus nóg duidelijker richting stagnatie verschuiven.
Interne migratie: geen opleving van een run op metropolen te verwachten
De afgelopen jaren heeft er in Duitsland een grote interne migratie plaats gevonden; veel Duitsers verhuisden naar de metropolen en stadscentra toe. Hierdoor is de huizenmarkt oververhit geraakt. Gezien de geringe(re) migratiestroming, verwachten de meeste marktwaarnemers dan ook niet dat er de komende jaren nog een spectaculaire binnenlandse migratie zal plaatsvinden.
Anderzijds neemt de daling van het aantal geschoolde werknemers in alle sectoren toe. Wat de lokale bevolkingsbewegingen betreft, zou de wedijver tussen de sectoren en locaties voor de volgende generatie theoretisch “winnaarslocaties” van deze ontwikkeling kunnen opleveren en daar voor inkomende migratie blijven zorgen.
Krimpende huishoudens houden de vraag naar woningen op peil
Naast de interne migratie zijn de ontwikkelingen in gezinsgrootte een belangrijke demografische factor die invloed uitoefent op de vraag naar huisvesting. De inkrimping van de gemiddelde gezinsgrootte zorgt er op lange termijn voor dat de vraag naar woningen op hoog niveau blijft.
Volgens het rapport van het Instituut voor de Duitse Economie (IW) is de vraag naar woningen in het hele land de afgelopen vier jaar met gemiddeld 80.000 huishoudens per jaar gestegen – een stijgende trend dus. Politici, de bouwsector en de vastgoedsector pleiten vaak voor 275.000 tot 400.000 nieuwe woningen per jaar. Je kunt jezelf dus afvragen of het bouwen van veel minder nieuwe woningen per jaar onvoldoende zou zijn in Duitsland.
Deze conclusie mag echter niet overhaast worden, want de landelijke toename van het aantal huishoudens mag niet worden verward met de vraag naar nieuwbouw. Bovendien is de vraag naar nieuwbouw inclusief de behoefte aan vervangende bouw. Ook vallen “tweede woningen” en huishoudens met onderhuurders hieronder, wat statistisch nauwelijks controleerbaar is. Zo zie je dat dit geen kwestie is van “een op een huishoudens” die zomaar overgedragen kunnen worden.
Het aanbod van nieuwe woningen is de afgelopen tien jaar aanzienlijk verbeterd (in 2009 was er sprake van een ongekend dieptepunt van 158.987 nieuwe woningen – in 2021 lag het aanbod met 293.393 nieuwe woningen aanzienlijk hoger). Wel zien we dat het bouwen van nieuwe huizen afneemt als gevolg van prijsstijgingen en knelpunten in het aanbod, waardoor de bouwachterstand groter wordt.
