Het valt dezer dagen veelvuldig: de term ‘perfect storm’ op de woningmarkt. Hiermee wordt de combinatie bedoeld van personeelstekort, stijgende loon- en materiaalkosten, leveringstekorten, hogere bouweisen, voorbereiden op de Omgevingswet, oplopende rentes en recentelijk het wegvallen van de ‘bouwvrijstelling’ in het kader van het stikstofdossier. Dit vindt plaats tegen de achtergrond van een woningtekort en een hoge nieuwbouwambitie die bij lange na niet gehaald wordt. Wat betekent dit alles voor de Nederlandse Bouwsector?
In dit artikel betoogt BouwKennis dat deze samenloop van omstandigheden weliswaar voor zwaar weer in de bouwsector zorgt, maar dat een massale instorting zoals in de periode na 2009 uitblijft. In 2023 blijft de productie nog op peil door pijplijneffecten. Voor 2024 lijkt een terugval onvermijdelijk, maar mild. Dit blijkt uit de meest recente nieuwbouwprognoses van BouwKennis tot en met 2024.
Crisis van extremen (met vele knelpunten)
In de vorige editie van de BouwKennis KwartaalVisie spraken we al over de opvallende spagaat tussen de nog altijd milde macrocijfers en het afnemende maatschappelijk welbevinden. Het lijkt erop dat we in een milde recessie terecht zijn gekomen, wat nog bevestigd moet worden door harde statistieken. Opmerkelijk is hierbij dat het verschil tussen de bovenkant en de onderkant van de maatschappij groot is.
Het groeiende beroep op de voedselbank en het gestegen aantal daklozen is op zijn zachtst gesteld verontrustend, terwijl de groep die alle kostenstijgingen op kan vangen nog behoorlijk blijft consumeren. Al met al lijkt het zo te zijn dat er elke maand plukjes consumenten hun bestedingspatroon terugschroeven, in lijn met hun kostenstijging. Het instorten van het consumentenvertrouwen staat dus niet in verhouding met het bestedingspatroon op macroniveau.
Nog even over dat vertrouwen: in de BouwBarometer® in dit magazine was al te lezen dat het consumentenvertrouwen recentelijk is gestabiliseerd op het laagste niveau ooit. De vrije val is gestopt. Bedrijven aan de andere kant hebben per saldo nog een positieve kijk op de economie. Ook in het bedrijfsleven is de spreiding tussen bedrijven die kopje onder dreigen te gaan en bedrijven die goed lopen groot. Deze crisis is er dus één van extremen en een grote diversiteit aan knelpunten. Tevens lijkt er een crisis waarin mensen betrekkelijk rationeel gedrag vertonen: waar kunnen we besparen en welke uitgaven blijven wij belangrijk vinden?
Zet hier de situatie in 2009 tegenover, toen een irrationele angst zorgde voor een massale consumptiestop. Ook de overheid reageerde destijds procyclisch door bestedingsmogelijkheden af te knijpen in plaats van te verruimen. Nu zien we dat de overheid wel anticyclisch reageert, waardoor de economie nog redelijk kan blijven draaien.
Perfect storm?
Wie de negatieve factoren opnoemt, zal al snel tot de conclusie komen dat een instorting van de markt nabij is. Toch is het niet een kwestie van simpelweg turven, maar nagaan wat de orde van grootte qua impact is op de bouw. Zo ontstaat een genuanceerder beeld dan wanneer je de problemen als het ware ‘opstapelt’.
De belangrijkste negatieve impact wordt waarschijnlijk veroorzaakt door de gestegen hypotheekrente, in het kielzog van het ECB-rentebeleid. Stijgende hypotheekrente zorgt ervoor dat de woninglasten voor potentiële starters en mensen met een variabele rente in korte tijd fors zijn opgelopen. Bijvoorbeeld de bancaire rente op nieuw zuivere afgesloten hypotheken met een looptijd van 5 tot 10 jaar, is volgens De Nederlandse Bank gestegen van circa 1,4% begin 2022 tot circa 3,0% in september. Dit perkt de leencapaciteit hard in, waardoor steeds meer potentiële kopers afhaken doordat zij minder kunnen bieden. De mensen die de financiering nog wel kunnen krijgen – waaronder de doorstromers met een deels afbetaalde hypotheek – zullen ook minder gaan bieden. Eerst loopt het aantal transacties terug (is al eerder ingezet) en vervolgens zakt de transactieprijs (is nu net begonnen).
Ook op de nieuwbouwmarkt is de daling ingezet. Daar valt ook nu ook het aantal transacties terug, van circa 39.000 begin dit jaar tot 32.000 op jaarbasis in oktober. Dat is maar liefst 16% minder en dit reflecteert dat de markt nu te kampen heeft met een aantal uitdagende factoren. Uit diverse hoeken horen wij dat het vooral de markt voor grondgebonden woningen is die slecht loopt. Het verschil met de markt voor bestaande woningen is dat ontwikkelaars projecten uit de markt kunnen nemen en kunnen herontwikkelen om beter aan te sluiten bij de huidige vraag. Concreet gesteld: kleinere of goedkopere woningen. Tevens zullen ontwikkelaars hun projecten wat meer gefaseerd op de markt gaan brengen, om zo sneller de 70%-voorverkoopgrens te behalen.
De streep door de bouwvrijstelling hing al langer boven de markt. We kunnen er dus vanuit gaan dat ontwikkelaars zich hier al op hebben voorbereid, bijvoorbeeld door al korte lijntjes te hebben met adviseurs om tot de benodigde juridische stappen te komen. Hier zal vermoedelijk vertraging mee gemoeid gaan, maar vooral bij projecten die nog wat vroeger in de pijplijn zitten. De mate van vertraging wordt ook grotendeels bepaald door de handhaving en de bereidheid van burgers en milieuorganisaties om te gaan procederen tegen projecten.
Tot slot moeten we niet vergeten hoe de situatie in de bouw momenteel ook is: tekorten aan personeel en materialen. Daarnaast zien we het aantal woningen in aanbouw zelfs toenemen in ons eigen Nieuwbouwmodel, waarin de pijplijn per fase wordt geïnventariseerd op basis van de BAG. Wat er ook op de sector afkomt, er wordt stug doorgewerkt.
Afkoeling woningmarkt, maar volle pijplijn
Als we puur naar de cijfers kijken van de pijplijn, dan ziet het recente verleden er niet heel slecht uit. Het aantal opgeleverde woningen stijgt op jaarbasis zelfs naar 74.300 in september. Het aantal verleende vergunningen vlakt af tot circa 69.000, waarbij opvalt dat een instorting nog altijd uitblijft. Mogelijk zal het wegvallen van de bouwvrijstelling de komende tijd voor een dip zorgen, doordat veel vergunningaanvragen moeten worden uitgesteld vanwege het opnieuw moeten berekenen van de stikstofdepositie.
Woningnieuwbouw stabiliseert in 2023
BouwKennis verwacht geen harde terugval in de woningnieuwbouw op korte termijn. Voor 2022 verwacht BouwKennis een aantal van 71.000 nieuwbouwwoningen, wat mogelijk zelfs nog wel meer kan worden, gezien de recente stijging tot ruim 74.000 in het aantal opleveringen op jaarbasis.
Door het grote aantal projecten dat reeds in aanbouw is of waarvoor de vergunning al is verleend, zal ook 2023 een jaar zijn met een prima productie. We gaan vooralsnog uit van 71.000 woningen in 2023. In de jaren erna zal het aantal nieuwe woningen afnemen, maar vermoedelijk met slechts een aantal duizenden woningen. Het aantal woningen dat momenteel in aanbouw is of genomen kan worden is groot, vooral het aandeel meergezinswoningen hierin is oplopend. Dit soort projecten met een lange doorlooptijd zorgen ervoor dat er een stevig fundament ligt onder de productieprognoses op de korte termijn.
Een kritische kanttekening is uiteraard de mate waarin de economie en de woningmarkt zich ontwikkelt. Het lijkt erop dat de ergste schok na de inval van Rusland in Oekraïne is geweest. Ook de renteverhogingen van de centrale banken zijn vermoedelijk wel bijna achter de rug. De ‘perfect storm’ op de woningmarkt lijkt vooralsnog uit te blijven, maar de risico’s blijven aanwezig. Met name de terugval in het aantal verkochte nieuwbouwwoningen is een indicator om goed in de gaten te houden. Al met al lijkt een milde bouwrecessie in 2024 het meest waarschijnlijk.
