Tussen juli en september stegen de huizenprijzen met 12,3% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, met een gemiddelde verkoopprijs van 473.000 euro. Toch spreekt makelaarsvereniging NVM van een stabilisatiefase, aangezien de prijzen slechts 0,4% hoger liggen dan het vorige kwartaal. Deze lichte stijging volgt op een zeer sterke toename van 7,7% in het voorgaande kwartaal, waardoor experts dit beschouwen als een correctie.
Ondanks deze stabilisatie was er geen sprake van een rustige zomer op de woningmarkt. Sterker nog, met ruim 36.000 transacties werd het hoogste aantal verkopen in vier jaar genoteerd. Vooral appartementen waren populair, met 18,9% meer verkopen vergeleken met vorig jaar. Dit komt onder andere door het fenomeen ‘uitponden’ (verhuurders die hun panden verkopen nadat huurders vertrekken), omdat verhuren door nieuwe regels en belastingmaatregelen minder rendabel is geworden.
Kansen voor starters, minder doorstromers
De verkoop van voormalige huurwoningen biedt starters op de woningmarkt een kans, zeker nu de prijzen van appartementen licht zijn gedaald met 1,1% ten opzichte van het vorige kwartaal. Deze woningen, die vaak kleiner zijn en in oudere staat verkeren, kunnen aantrekkelijk zijn voor klussende starters die bereid zijn te investeren in renovatie en verduurzaming.
Tegelijkertijd waarschuwt de NVM voor een afname in het aantal doorstromers op de woningmarkt, van 140.000 naar 100.000. Dit is zorgwekkend, omdat doorstromers doorgaans een woning achterlaten die voor starters beschikbaar komt. Het verminderen van dit aanbod kan de huidige stagnering op de woningmarkt verergeren.
Vrije sector huurmarkt krimpt
Omdat veel verhuurders dus een deel van hun woningen ‘uitpondt’, leidt dit vrijwel automatisch tot een sterke afname van het aantal huurwoningen in de vrije sector. Waar deze sector jarenlang groeide tot zo’n 800.000 woningen, zien we nu een daling. Door nieuwe verhuurregels, hogere rentes en belastingdruk, is verhuren minder winstgevend geworden.
De invoering van de Wet betaalbare huur op 1 juli, die de huurprijs van ongeveer 150.000 woningen beperkt, heeft deze trend versterkt. Kleine huurwoningen, met een gemiddelde oppervlakte van 71 vierkante meter, worden nu massaal van de hand gedaan.
Nieuwbouw blijft achter op vraag
Hoewel de verkoop van nieuwbouwwoningen in 2024 goed verloopt, met 21.500 verkochte woningen tot nu toe, blijft het aanbod ver achter bij de vraag. In eerdere topjaren werden er per kwartaal ruim 1.000 meer nieuwbouwwoningen opgeleverd dan nu. Dit onderstreept de voortdurende noodzaak voor versnelling in de woningbouw om de druk op de Nederlandse woningmarkt te verlichten.
