Nieuwbouwvolume houdt stand in onzekere tijden

Sharing is caring!

Het is inmiddels een half jaar geleden dat Rusland Oekraïne binnenviel, waarna de energieprijzen omhoog schoten. Hierdoor is de inflatie inmiddels gestegen tot niveaus die we voor het laatst in de jaren ’70 hebben gezien. Toch stegen de prijzen al voor de Russische invasie, met tekorten van arbeid en grondstoffen als oorzaak. De overeenkomst: de crisis ligt wederom aan de aanbodzijde. Op het moment van schrijven blijkt uit de meest recente economische ramingen dat er niet vanuit wordt gegaan dat het consumptievolume zal dalen. Anders gezegd: de vraagzijde blijft overeind, ondanks een forse koopkrachtdaling in 2022. BouwKennis verwacht dat het nieuwbouwvolume voor zowel de woning- als utiliteitsbouw in 2023 nog geen daling zal ondervinden. In 2024 is een terugval van enkele procenten echter onvermijdelijk, gezien de recente terugloop in de vergunningverlening. Al met al lijkt een harde krimp tot en met 2024 nog geen realistisch scenario.

Allereerst past de kanttekening dat veel statistieken achter lopen op de actualiteit. Met enkele maanden vertraging druppelt er steeds meer informatie binnen over de reactie van burgers en bedrijven op de stijgende prijzen. Vanuit de EU en individuele lidstaten zijn inmiddels plannen gemaakt om de energiekosten in te dammen. Medio 2022 heeft 56% van de huishoudens een variabel energiecontract, wat zal stijgen tot circa 70% eind 2022. Niet iedereen heeft dus al te maken met hogere lasten.

Opvallend is de spagaat tussen macrocijfers en het maatschappelijk welbevinden. Alle economische en financiële instituten voorzien een – weliswaar afremmende – groei van het BBP in 2023, terwijl burgers fors inleveren qua koopkracht en het aantal mensen onder de armoedegrens toeneemt. Intussen blijft er een woningtekort, staan nutsvoorzieningen onder druk (elektriciteitsnet, watervoorziening, gastekort) en lopen de vaste lasten flink op. Het consumentenvertrouwen staat ook niet voor niets op het laagste punt ooit gemeten sinds de eerste meting in de jaren ’80.

De neerwaartse risico’s zijn dan ook omvangrijk. Hoe ontwikkelt de oorlog in Oekraïne zich? Hoeveel mensen zullen in de financiële problemen komen door de kostenstijgingen? Slaat het beeld op de woningmarkt om? Hoe gaat de koerswijziging van de ECB uitpakken? In welke mate zien bedrijven zich genoodzaakt hun eigen productie af te schalen vanwege de hogere productiekosten? Al dit soort zaken hebben een sterke invloed op de economie en in het verlengde daarvan dus ook op de bouw.

Grote verschillen op de vastgoedmarkt
De dynamiek in de utiliteitsnieuwbouw wordt momenteel grotendeels bepaald door drie sectoren, te weten de industrie, vervoer en communicatie en de zorg. Na een corona-gerelateerde dip loopt het vergunningsvolume voor de industrie in 2022 weer op naar een nieuwe piek. Dit is deels inhaalvraag en deels faciliteren van de uitbreidingsbehoefte als gevolg van de hoge economische groei in 2021. Zeer relevant in dit opzicht is de conjunctuurenquête van het CBS, waar nog altijd wordt aangegeven dat personeelstekort en tekort aan productiemiddelen, materiaal en ruimte de belangrijkste belemmeringen zijn. Onvoldoende vraag wordt door slechts 10% van het bedrijfsleven benoemd als belangrijkste belemmering. Ook de bezettingsgraden in de industrie blijven in Q3 2022 op peil. Er is dus vooralsnog geen sprake van aanzienlijke vraaguitval.

De vraag naar nieuwe distributiecentra is nog altijd groot, met name door e-commerce. De gebruikerseisen ten aanzien van logistieke gebouwen zijn de afgelopen jaren sterk veranderd, bijvoorbeeld als het gaat om de locatie, de minimale plafondhoogte, de vloerbelasting en het totale metrage van de gebouwen. Daarnaast zorgt de structurele groei van het online kanaal in de bestedingen voor een aanhoudende vraag naar grootschalige distributiecentra, en die zijn er gewoonweg te weinig. Wel is er een beweging te zien zijn naar kleinschaliger panden gelegen aan de stadsranden voor last mile distributie. In termen van bouwproductie betekent dit per saldo een afname in zowel euro’s als metrage.

In de zorg is de gebouwenvoorraad relatief oud. Er is daarom eigenlijk een permanente vernieuwingsbehoefte, maar de mate waarin dit gebeurt is afhankelijk van de bekostiging. De vraag naar gebouwinvesteringen neemt toe, maar het is projectafhankelijk of dit in de vorm van nieuwbouw dan wel renovatie plaatsvindt. In het care segment zal de voorraad de komende decennia fors moeten groeien, terwijl het cure segment juist een krimp in de voorraad verwachten van circa 6% volgens de sectorale routekaart. De verouderde voorraad vraag wel om fors vernieuwingsinvesteringen of ingrijpende renovatie in de komende jaren.

Utiliteitsnieuwbouw t/m 2024

De vergunningverlening voor de nieuwbouw in het utiliteitssegment heeft een voorlopig hoogtepunt bereikt van € 5,1 tot 5,3 miljard. Het lijkt erop dat dit het voorlopige plafond is, aangezien er al vijf kwartalen geen toename meer te zien is. Daarnaast is de verwachting dat de BBP-groei zal afnemen in het komende jaar, dat de inflatie hoog blijft en dat consumenten geconfronteerd worden met een fors dalende koopkracht. Verder heeft de ECB de beleidsrente verhoogd. Dit betekent dat de investeringsvooruitzichten minder gunstig worden, waardoor de vergunningverlening voor nieuwe gebouwen naar verwachting zal afnemen.

In bijna alle sectoren is er sprake van een vergunningspiek tussen het tweede kwartaal van 2021 en het tweede kwartaal van 2022. Voor het huidige- en komend jaar betekent dit dat er een basis is voor een breed gedragen groei. Voor de jaren daarna is de situatie iets onzekerder. Dit komt met name door de opvallende ontwikkelingen in de sectoren vervoer, communicatie en industrie. Hoewel de vergunningsbasis zeer goed is, kan de ontwikkeling van energieprijzen en de eventuele beperking van de productie mogelijk roet in het eten gooien als het op de uitvoering van die vergunningen aankomt. Voor 2022 is de verwachte groei van de productie circa 2,5%, na de groei van 10% in 2021. In 2023 verwacht BouwKennis nog een groei van ongeveer 2,5%. Na die verwachte piek zal de totale nieuwbouwproductie van de utiliteitsbouw in 2024 met ongeveer 3,4% dalen.

Groei nieuwbouwvolume in de utiliteitsbouw, 2020 t/m 2024

Bron: CBS Voortgangsstatistiek/berekening BouwKennis, september 2022

Afkoeling woningmarkt, maar volle pijplijn
Eind 2022 wordt de angst van een inzakkende woningmarkt en een krimp van de bouwproductie flink aangewakkerd. Voorlopig gaat het echter vooral om een gevoel dat ontstaat door de ontwikkelingen in een beperkt deel van de markt: eengezinskoopwoningen. In dit segment stagneert de verkoop van nieuwbouw (en in mindere mate de bestaande bouw), hetgeen doorwerkt in een lagere vergunningverlening. Een aanzienlijk deel van de bouwkolom heeft direct of indirect met dit woningtype te maken.

De bouw van eengezinswoningen kent een andere dynamiek dan de bouw van (grotere) meergezinspanden. De tijd tussen vergunningverlening en oplevering is een stuk kleiner, wat betekent dat een krimp in de vergunningverlening ongeveer een jaar later in woningen in aanbouw terug te vinden is. Vanuit deze ontwikkeling verwachten we dat de productie van eengezinswoningen in 2024 iets kan zakken. Het gaat dan met name om eengezinswoningen die in projecten worden gebouwd en die eerst verkocht moeten worden alvorens met de bouw gestart wordt.

Voor meergezinswoningen ligt de situatie anders. Daar is geen sprake van een terugloop in de vergunningverlening. Enerzijds loopt de verkoop van appartementen nog goed door, anderzijds is er sprake van een stijgend aandeel huurwoningen. Deze laatste groep komt voor rekening van grote commerciële verhuurders en steeds meer, grotere (internationale) investeerders(fondsen). Aan deze kant van de pijplijn zijn geen tekenen van afremming zichtbaar. Voor de korte termijn ligt de productie van meergezinswoningen bovendien grotendeels vast. Het duurt immers lang voor een project van vergunningsverlening naar oplevering gaat. Momenteel is een groot aantal meergezinswoningen (al langere tijd) in aanbouw. Dit maakt het mogelijk dat het aantal opleveringen van meergezinswoningen langzaam toeneemt.

Woningnieuwbouw stabiliseert in 2023
De fors stijgende vergunningverlening aan bouwers voor de markt vanaf begin 2020 maakt het waarschijnlijk dat hun woningbouwproductie de komende jaren groeit. Woningcorporaties willen al jaren meer bouwen, zo blijkt ook uit het toegenomen aantal plannen, maar hebben daarvoor nog niet de ruimte. Vooral regelgeving en belastingdruk speelt hierbij een rol. Het aantal, volgens Aedes gewenste corporatiewoningen in 2021 (34.000), lijkt gezien het huidige aantal vergunningen voor huurwoningen van corporaties én bouwers voor de markt samen, onhaalbaar. Wel is een groei te verwachten, mede vanuit de taskforce die hiervoor in het leven is geroepen. Deze heeft als doelstellingt gemiddeld ruim 25.000 woningen per jaar te bouwen, voor een periode van 6 jaar.

Met de hoge druk op het middensegment en de investering vanuit de overheid om oprichtingskosten voor relatief betaalbare woningen te verlagen wanneer de kosten voor het bouwrijp maken van grond hoog zijn (bijvoorbeeld saneringskosten), is de verwachting dat het aandeel van woningen in een iets lager segment toeneemt. De maatregelen zorgen ervoor dat ook bouwers voor de markt iets goedkopere woningtype met een goede marge kunnen ontwikkelen en verkopen. Echter komt dit vooralsnog niet terug in de statistieken. De eisen voor de verdeling van nieuwe woningen naar ‘sociaal, middensegment en ‘duur’ – die vaak per gemeente wordt vastgesteld – bepaalt mede deze verhoudingen.

Voor 2022 verwacht BouwKennis een aantal van 71.000 nieuwbouwwoningen. In de jaren erna zal dit aantal langzaam afnemen. Door een hoger aantal opleveringen van meergezinswoningen komt 2023 naar verwachting ook uit op 71.000 woningen, in 2024 verwacht BouwKennis op dit moment een aantal van 69.500 woningen. Het aantal woningen dat momenteel in aanbouw is of genomen kan worden is groot, het aandeel meergezinswoningen hierin is oplopend. Dat betekent dat een groot deel van de productie voor de komende drie jaar redelijk stevig vastligt.

Prognoses opgeleverde nieuwbouwwoningen naar type opdrachtgever (aantal woningen)

Bron: BouwKennis o.b.v. Aedes/CBS/Monitor Nieuwe Woningen, september 2022

Sharing is caring!

Wekelijks updates ontvangen

BouwKennis maakt strategische
marketinginformatie voor de bouwsector eenvoudig.

Schrijf je nu in
Visual-Nieuws_Bouwkennis

© Bouwkennis B.V.   |   Alle rechten voorbehouden

WordPress Cookie Plugin by Real Cookie Banner
Notice: Trying to access array offset on value of type bool in /home/deb142259/domains/bouwkennis.nl/public_html/wp-content/plugins/popup-maker/classes/Model/Popup.php on line 259

Notice: Trying to access array offset on value of type bool in /home/deb142259/domains/bouwkennis.nl/public_html/wp-content/plugins/popup-maker/classes/Model/Popup.php on line 261

Notice: Trying to access array offset on value of type bool in /home/deb142259/domains/bouwkennis.nl/public_html/wp-content/plugins/popup-maker/classes/Model/Popup.php on line 259

Notice: Trying to access array offset on value of type bool in /home/deb142259/domains/bouwkennis.nl/public_html/wp-content/plugins/popup-maker/classes/Model/Popup.php on line 261