De markt voor beheer van zakelijk vastgoed is weinig transparant. Als het gaat om data en informatie over de markt voor beheer van kantoren, winkels, onderwijs- en zorggebouwen is dit segment sterk onderbedeeld. Uit hoeveel vierkante meter bestaat deze gebouwenvoorraad, hoe is het eigendom verdeeld, welke trends spelen er binnen deze deelsegmenten? Naast het ontbreken van harde marktcijfers is het ook nog ondoorzichtig welke spelers er actief zijn en hoe de rolverdeling is tussen al deze partijen. Zo zijn er professionele vastgoedbeheerders actief, maar zijn zij alleen een schakel tussen gebouweigenaren en uitvoerende partijen of hebben zij ook eigen (technisch) personeel?
In deze blogreeks, drie stuks in totaal, wordt een aantal van die onderwerpen uitgelicht. In juni verscheen de BouwKennis monitor ‘Beheer in beeld‘, waarin de markt voor beheer van zakelijk vastgoed uitgebreid is onderzocht.
Vastgoedbeheer/Facility management, wat is dat eigenlijk?
Het woord ‘vastgoedbeheer’ verraad eigenlijk al een hoop. Het beheren van vastgoed zit echter complexer in elkaar dan op het eerste gezicht lijkt. Allereerst speelt de eigenaar van een gebouw een belangrijke rol, aangezien die beslissingen maakt over het beheer. Deze moet dat doen in een wirwar aan actoren zoals kosten (beheer) en opbrengsten (huur), wetgeving, shareholders (bijv: huurders), duurzaamheid en het mogelijk uitbesteden van het beheer aan een externe partij. Utiliteitsgebouwen bestaan onder andere uit een gevel, vloeren, installaties, leidingwerk, kozijnen en binnenwanden die allemaal onderhouden moeten worden.
Beheer, toch intern regelen of uitbesteden?
Het vastgoedbeheer – dus zowel de hard als soft services – behoren niet tot de core business van een onderneming of instelling. Het gebouw is een plek waarbinnen de primaire processen plaatsvinden en waar het personeel aanwezig is om deze kerntaken uit te voeren. De beslissing om het beheer uit te besteden of intern te houden hangt van de organisatie af van hoe ver het gebouw en de facilitaire diensten af staan van de core business. Ook hangt het af van de mate waarin een gebouweigenaar controle wil houden over de dagelijkse keuzes die gemaakt worden. Het uitbesteden kan voor een financieel voordeel zorgen als het door de specialisatie van de beheerder zorgt voor kostenbesparing. Toch wordt de efficiëntie van het outsourcen ook nog wel eens betwijfeld. Voor kleinere organisaties zal uitbesteden vaak geen optie zijn, omdat het relatief beperkte aantal taken dat wordt overgedragen niet opweegt tegen de vergoeding die de beheerder vraagt.
Beheer: beslissingsniveaus en taken
Naast het verschil in beheer tussen verschillende partijen is uit onderzoek gebleken dat er ook andere keuzes gemaakt worden afhankelijk van het beslissingsniveau. Het beheer van vastgoed vindt plaats op drie niveaus. In de piramide hieronder wordt dat schematisch aangegeven.
1. Allereerst is er het strategisch niveau, waarop het portefeuillemanagement plaatsvindt. Portefeuillemanagement gaat over thema’s en beslissingen op het hoogste niveau bij een eigenaar van vastgoed. De belangrijkste vraag op dit niveau is: hoe moet mijn vastgoedportefeuille er op de middellange termijn uitzien? Daarbij komen vraagstukken aan de orde die gaan over bijvoorbeeld het realiseren van doelstellingen met betrekking tot duurzaamheid of maatschappelijke verantwoordelijkheid (MVO). Het strategische niveau is in het geval van een belegger tevens weer een onderdeel van de totale investeringsportefeuille, die naast vastgoed ook aandelen of obligaties bevat.
2. Daarna volgt het tactisch niveau, waarop het asset management plaatsvindt. Hier worden de doelstellingen vanuit het strategische niveau doorvertaald naar een concreet portefeuillebeleid. Wat voor soort panden op welk type locaties zullen worden afgestoten en aangekocht? Hiertoe worden uitgebreide analyses gemaakt van de resultaten van de huidige panden in bezit en van panden die mogelijk aangekocht worden. Er worden (markt)onderzoeken gedaan, huisvestingsanalsyes gemaakt, taxaties uitgevoerd enzovoorts.
3. Onderaan de beheerpiramide bevindt zich het operationeel niveau, waarop het property management plaatsvindt. Dit zijn alle activiteiten die te maken hebben met lopende zaken omtrent het beheer van de panden die in bezit zijn. Het gaat om administratieve taken, technisch beheer en commercieel beheer.
Rollen en actoren in het aanbod van vastgoed
Er zijn veel spelers (in)direct actief op de markt voor vastgoedbeheer. Alle met hun eigen rol in de vastgoedketen. Desalniettemin blijft de rol voor bedrijven in het algemeen het grootst, omdat zij de belangrijkste reden zijn waarom er überhaupt zakelijk vastgoed bestaat. Zonder gebruikers zou al dat vastgoed nog niet eens bestaan. In het figuur hieronder staat per type speler aangegeven wat voor rol die speelt in de vastgoedbeheermarkt.
In het tweede blog zal er dieper ingegaan worden op de belangrijkste trends en thema’s die er momenteel spelen op de vastgoedmarkt. Daarvoor zal er onder andere gekeken worden naar de praktijk en ook een blik op de toekomst gegeven worden.
