Home » Blog » Transformatie van kantoren: een blijvende kans voor de woningbouw?

Transformatie van kantoren: een blijvende kans voor de woningbouw?

Sinds het begin van de crisis staan steeds meer kantoor- en winkelpanden langdurig leeg. De vraag vanuit de markt is door verschillende redenen teruggelopen terwijl er jaarlijks nieuwe panden bijgebouwd worden. Het resultaat is dat momenteel zo’n 17% van het kantorenoppervlak leeg staat. Langdurige leegstand is niet alleen een probleem van eigenaren, die veel inkomsten mislopen, maar door overlast en achterstallig onderhoud ook een probleem van omwonenden, naburige gebruikers en zelfs de gemeente.

Hoewel de kantorenmarkt in het afgelopen jaar weer aangetrokken is en het aanbod volgens makelaarsverbond Dynamis in 2016 met 11% afnam, is er momenteel nog steeds zo’n 6 tot 7 miljoen vierkante meter aan kantoren in aanbod. Deze daling komt deels doordat er in het afgelopen jaar meer volume opgenomen is. De belangrijkste reden van de daling is echter het feit dat er grote hoeveelheden kantoorvolume aan de markt onttrokken worden. Door langdurig leegstand beseffen veel eigenaren dat het nog langer leeg laten staan van hun pand(en) geen optie meer is. Transformatie zorgt er dan voor dat ze toch nog aan het pand kunnen verdienen, want het volledig afschrijven en laten slopen van panden kost hen namelijk nog meer.

Tekort aan studio’s en starterswoningen

Afgelopen jaren steeg het volume dat aan de markt onttrokken werd snel, gemiddeld zo’n 700.000 m2 per jaar. Het grootste deel van de transformaties betreft het transformeren naar woningen: 92% van het totaal getransformeerde oppervlak in 2016 oftewel zo’n 650.000 vierkante meter, aldus Dynamis. Er zijn allerlei soorten transformaties naar woningen mogelijk. Het gros van de getransformeerde woningen zijn studio’s of kleine appartementen voor starters.

Vooral in de grote steden blijkt dit soort transformaties veel plaats te vinden. In steden als Amsterdam en Utrecht, maar ook in Den Haag en Rotterdam is de woningmarkt afgelopen jaar enorm aangetrokken. Dit heeft voor flinke prijsstijgingen gezorgd van koopwoningen in deze steden. Het transformeren van een kantoorpand naar woningen valt of staat bij de financiële haalbaarheid ervan. Doordat de prijzen weer in de lift zitten, is het dus vaak financieel aantrekkelijk om een (langdurig) leegstaand pand te transformeren naar woningen. Daarnaast is er in de studentensteden een (groot) tekort aan studentenwoningen. Ook hier lenen kantorenpanden zich veelal goed voor. Vooral zelfstandige wooneenheden, waar elke unit een eigen entree, keuken en badkamer heeft, zijn vaak financieel goed haalbaar, doordat de huurders er huursubsidie voor kunnen aanvragen.

Energielabel C: verplicht vanaf 2023

Het lijkt nog ver weg, maar over 6 jaar moet ieder kantoorpand (m.u.v. monumenten en panden kleiner dan 100 m2) minimaal energielabel C hebben. Panden die hier niet aan voldoen mogen niet meer gebruikt worden. Dit zal dus grote impact hebben op de markt, schattingen tonen namelijk aan dat ongeveer de helft van alle kantoren nu nog niet aan deze eisen voldoet. Het gaat hier veelal om panden aan de onderkant van de markt. Door de verplichte ‘upgrade’ zal er meer druk komen te staan op het middensegment.

Dit zal naar verwachting een extra impuls zijn voor eigenaren en beleggers om een keuze te maken: het pand nog langer leeg laten staan en over enkele jaren voor een nog grote uitdaging komen te staan of nu juist al een voorsprong nemen op de markt? Omdat de grote vraag naar kleine (starters)woningen en studentenstudio’s de komende jaren nog aan zal houden, is het transformeren dan dus absoluut het overwegen waard!

Transformatie: een tijdelijke of juist blijvend kans?

Kijkend naar de hierboven beschreven ontwikkeling, zie ik ook de komende jaren nog absoluut veel ruimte voor de transformatie van kantoren naar woningen. Juist nu de vraag naar starterswoningen in de steden zo groot is en de hypotheekrente op een historisch laag punt staat. De komende jaren zal naar verwachting de rente weer langzaam gaan stijgen. Ook zien we tekenen dat de woningmarkt zijn hoogtepunt over niet al te lange tijd zal bereiken. Aangezien een transformatietraject al snel één of meerder jaren in beslag neemt, is het nu dus het moment om een keuze te maken.