Ieder jaar keert de vraag naar verwachte nieuwbouwproductie terug. Sinds het oplopende en steeds nijpender wordende woningtekort is de aandacht voor de prognose van het aantal nieuw op te leveren woningen flink toegenomen. BouwKennis geeft als een van de onafhankelijke organisaties een forecast voor de woningbouw af. Ook onze prognoses voor 2024 lagen weer zeer dicht bij het daadwerkelijk aantal opgeleverde woningen in het betreffende jaar. De diepere analyse van de pijplijn die BouwKennis hanteert, speelt hierbij een belangrijke rol. In dit artikel/dit blog neem ik je kort mee: hoe ontwikkelde de woningbouwcijfers zich in 2024, welke methodieken worden gehanteerd bij prognoses en wat zijn de verwachtingen voor 2025 en 2026.
Terugblik woningnieuwbouw 2024
In september 2022 raamde Bouwkennis het aantal nieuw op te leveren woning voor 2024 op 69.500. Dat was een negatieve bijstelling als reactie op de teruglopende verkopen van nieuwbouwwoningen en de afname in de vergunningverlening. In september 2024 is de prognose voor 2024 nogmaals bijgesteld naar 68.000. Dit had te maken met de val van het vorige Kabinet en de onzekerheid rondom beleid dat daarmee samenging. Uiteindelijk is er, buiten het verergeren van het falende stikstofbeleid om, beleidsmatig sindsdien weinig gebeurd. Ook de negatieve invloed op de lopende bouwproductie viel mee. Zodoende is de daadwerkelijk nieuwbouwproductie, in aantal nieuw opgeleverde woningen, in 2024 tussen de 68.000 en 69.500 woningen uitgevallen. Het CBS gaat in de voorlopige cijfers uit van een aantal van 68.995 nieuwe woningen.
Hoe komen prognoses tot stand?
Naast BouwKennis is er nog een aantal andere organisaties dat nieuwbouwprognoses presenteert. Onder andere het EIB, een aantal grotere banken en wat onderzoeksbureaus presenteren een forecast. Traditioneel wordt daarbij een methode gehanteerd die uitgaat van de vergunningverlening en de gemiddelde doorlooptijd (de periode tussen vergunningverlening en oplevering van een woning). De scherp dalende vergunningverlening was voor veel instituten reden voor een drastische negatieve bijstelling van de nieuwbouwproductie. Sinds een aantal jaar heeft BouwKennis de methodiek achter de prognoses uitgebreid met een diepere analyse van de nieuwbouwpijplijn. Er wordt, met andere woorden, steeds beter gekeken naar de verschillende bouwfases. Daardoor ontstaat een completer beeld van de situatie van de nieuwbouwproductie.
Woningnieuwbouw in 2025 en 2026
Op het moment van de neerwaartse bijstelling van de prognoses voor 2024, in september 2023, hebben we er ook voor gekozen de prognoses voor 2025 (en later 2026) voorzichtiger in te steken dan we daarvoor hadden gedaan. Sindsdien is de situatie echter redelijk gestabiliseerd. Het nieuwe Kabinet heeft nauwelijks koerswijzigingen ingezet, de loonontwikkeling is voldoende geweest om de prijsstijgingen (algemeen en van woningen) voor de woningkopende groepen redelijk te compenseren en de rentestanden zijn langzaam iets gedaald. Hierdoor is de vergunningverlening weer wat aangetrokken, mede door een piek in de vergunningsaanvragen voor de ingang van de Omgevingswet (januari 2024).
Gedurende 2024 is de verwachting van het aantal nieuw op te leveren woningen in 2025 en 2026 weer iets genormaliseerd in de richting van een meerjarige trend.
“Met de verschuivingen in de woonsector van de afgelopen decennia is de samenstelling van de woningnieuwbouw veranderd”
Nieuwbouwprognose gaat niet alleen om aantallen
Voor de komende jaren lopen de huidige ramingen van de verschillende instituten wat meer gelijk. Maar nieuwbouwprognoses gaan om meer dan alleen het aantal woningen. Met de verschuivingen in de woonsector van de afgelopen decennia is de samenstelling van de woningnieuwbouw veranderd. Het aandeel huurwoningen dat opgeleverd wordt, is toegenomen en ook het aandeel appartementen is flink gegroeid. Daarmee verandert ook het gemiddelde oppervlakte van woningen, evenals de bouwmethoden, bouwlocaties en opdrachtgevers. In de prognoses van BouwKennis wordt met al deze factoren rekening gehouden en worden de verschillende segmenten los behandeld en gekwantificeerd.
