In de week van Prinsjesdag verhoogde een groot aantal banken opnieuw de hypotheekrente, nadat de ECB haar depositorente op 10 september voor de tweede keer dit jaar had verhoogd naar 2,5 procent (Van Bruggen, 2026). Twee dagen later presenteerde het kabinet € 7 miljard voor de versnelling van de woningbouw tot en met 2035. Beide bewegingen raken de toelevering, alleen niet in dezelfde volgorde.
Voor toeleveranciers is de wooncrisis vooral een tekort aan sluitende businesscases. Gemeenten hebben volgens ABF genoeg plannen voor 100.000 woningen in 2027, terwijl prognoses vrijwel ongewijzigd blijven en BPD de verkopen in het eerste halfjaar met bijna 39 procent zag dalen (VG Visie, 2026). Het verschil zit in rendement, niet in plancapaciteit.
Het geld
Het kabinet gaf de woningbouw twee soorten geld. Fiscale ruimte die op 1 januari 2027 werkt: de ATAD-renteaftrekbeperking vervalt voor corporaties, er gaat jaarlijks € 425 miljoen naar de sector en de overdrachtsbelasting voor beleggers gaat van 8 naar 7 procent. En subsidie die pas over drie jaar begint: vanaf 2029 een miljard per jaar en een middenhuursubsidie van in totaal € 500 miljoen tussen 2029 en 2033 (Rijksoverheid, 2026), zo’n 7.000 euro per woning. Corporaties kregen het eerste, marktpartijen vooral het tweede.
Daarnaast zijn rentes een relevante factor. Een ontwikkelaar rekent met tien jaar vast, en dat tarief liep sinds januari van 3,84 naar ruim 4,3 procent. De bouwkosten liggen 5 procent boven vorig jaar. Wat niet in verkoopprijs of gereguleerde huur past, valt op de grondwaarde, en zolang gemeenten die niet verlagen, blijft het plan liggen. Een bijdrage van 7.000 euro per woning verlaagt die drempel, alleen pas in 2029. Koopprojecten die nu op de rente wachten, gaan op zijn vroegst in 2028 in productie.
De volgorde
Corporaties zijn daarmee de enige partij waarvoor de som in 2027 gunstiger wordt. Zij zetten die ruimte waarschijnlijk in op werk dat al door de organisatie is: naisolatie van naoorlogse complexen, kozijnen, daken met zonnepanelen, ketelvervanging, mutatieonderhoud en ouderenwoningen. Als dat klopt, valt de bestelling in het eerste halfjaar van 2027 en de levering in het tweede. Sociale nieuwbouw volgt via conceptbouwers, middenhuur wacht op 2029, koop op de rente. Kanttekening: corporaties stellen hun begroting pas dit najaar vast en het kabinet komt op 21 september met aanvullende plannen.
Fabrikant, groothandel, installateur
- Voor fabrikanten verschuift wie het product kiest: van een architect naar een onderhoudsbedrijf met raamcontract of een woningfabrikant met eigen stuklijst. Die kopen op inbouwtijd, herhaalbaarheid en garantie over dertig jaar, zelden op esthetiek.
- Voor de groothandel groeit de stroom via installateurs met corporatiecontracten, terwijl koopnieuwbouw stil blijft. Corporaties werken in straten en complexen: elke week dezelfde set, in serie, op afroep.
- Voor installateurs is corporatiewerk de meest voorspelbare portefeuille van 2027, en een vulling voor het eerste kwartaal als de ISDE-verlaging de particuliere warmtepompvraag naar dit najaar trekt.
Beslissingen die terugkomen richting 2027
17 september behandelen samen met Sander Burgers van de ING hoe de wooncrisis invloed heeft op de businessmodellen van toeleveranciers en welke factoren strategische impact hebben richting 2027.
Inschrijven kan nog via deze link
